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物業(yè)二次裝修管理培訓(xùn)課件

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物業(yè)二次裝修管理

1
備注：1
 目錄

裝修管理的條件和特點(diǎn)
1
   法律法規(guī)
2
   裝修施工流程
3
   裝修過(guò)程監(jiān)管
4
   裝修監(jiān)管要點(diǎn)
5
   減少投訴的策略
6
備注：調(diào)查：有哪些人接受過(guò)二次裝修培訓(xùn)；
      哪些人參與過(guò)二次裝修；

備注：2
物業(yè)二次裝修管理

裝修管理
              難？
備注：裝修管理工作好做嗎？難在哪里？

主要的問(wèn)題點(diǎn)：
物業(yè)公司與業(yè)主的想法是對(duì)立的，所有的業(yè)主都想多占
      管： 業(yè)主（租戶）反對(duì)和不理解，甚至抵抗；
    不管：小區(qū)品質(zhì)下降，高檔別墅成為農(nóng)民房，物業(yè)公司無(wú)法交代；

1、不服從物業(yè)公司的管理；
2、違建；
3、高噪音；
4、異味
備注：3
與業(yè)主的矛盾
2
2

指定施工單位
2
1
收費(fèi)不合理

業(yè)主需求不能滿足
2
3
備注：1、管理處指定消防公司，空調(diào)公司、施工單位、指定裝修材料只能使用小區(qū)內(nèi)的，業(yè)主不滿；
2、收費(fèi)不合理（例如垃圾清運(yùn)、裝修保證金、出入證押金）；
3、占用公共區(qū)域，管理處制止，加裝分體空調(diào)、用電增容、室內(nèi)加建（例如加樓梯）、改變公共走道墻壁，入戶門不符合管理處要求（例如大門過(guò)度裝修，墻壁用玻璃）、室內(nèi)網(wǎng)絡(luò)、電話增容等等都要增容，包括在公共區(qū)域設(shè)置公司水牌，以上這些管理處統(tǒng)統(tǒng)都不同意，那么業(yè)主肯定不會(huì)滿意，我們的想法和業(yè)主的想法完全對(duì)立，怎么辦？
 
前期策劃非常的重要，我們就要把客戶要提出的這些問(wèn)題進(jìn)行分類，并有解決措施。
   所以呢，優(yōu)秀的物業(yè)公司是不會(huì)給業(yè)主制造麻煩的，我們不要貪圖小利，要規(guī)范我們的行為和制度，同時(shí)對(duì)客戶合理的需求要由解決措施，要幫助客戶解決問(wèn)題，不要給客戶制造麻煩，那我們有規(guī)范的流程、有合理的收費(fèi)、對(duì)客戶的需求又有解決方案，以上問(wèn)題就可以得到解決，同意還是不同意，

這個(gè)事我們和業(yè)主的矛盾，那我們?cè)倏纯礃I(yè)主的違規(guī)裝修現(xiàn)象；

備注：4
寫(xiě)字樓裝修違規(guī)現(xiàn)象

備注：裝修違規(guī)現(xiàn)象得不到解決，后期與業(yè)主的矛盾更深，經(jīng)過(guò)多年經(jīng)驗(yàn)，違規(guī)現(xiàn)象有兩種情況：
一是管理層沒(méi)有考慮周全，例如哪些可以裝修、哪些不可以裝修沒(méi)有規(guī)定好，例如別墅挖地下室
二是裝修監(jiān)管不到位，

1、高噪音，電鉆、切割機(jī)等等，異味：油漆；
3、擅自改動(dòng)、動(dòng)用大廈設(shè)施，例如消防設(shè)備、空調(diào)設(shè)備；
4、不辦理出入證；
5、材料不符合要求，例如電線、防火板，寫(xiě)字樓要求使用鍍鋅鐵管布線，木板未刷防火涂料，防水不達(dá)標(biāo)（衛(wèi)生間防水未有閉水試驗(yàn)
6、施工時(shí)間：不按施工時(shí)間進(jìn)行施工；
7、檢修口：空調(diào)、消防、給排水等設(shè)施要求預(yù)留檢修口；
8、違反管理處施工管理規(guī)定，穿拖鞋、光著身子，不穿衣服、裝修現(xiàn)場(chǎng)抽煙；
就因?yàn)橛辛诉@么多的違規(guī)現(xiàn)象才導(dǎo)致物業(yè)裝修管理的難度特別大，現(xiàn)場(chǎng)人員責(zé)任心不強(qiáng)，等待驗(yàn)收時(shí)告知業(yè)主有違規(guī)，那么那是處理的難度可想而知，所以裝修監(jiān)管難
那么不是說(shuō)我們就沒(méi)有辦法解決，主要是前期的策劃要細(xì)致，向下看。

備注：5
物業(yè)二次裝修前期策劃
做好以下工作：
  
審批
標(biāo)準(zhǔn)
監(jiān)管
驗(yàn)收
  四方面工作
驗(yàn)收
備注：做好4個(gè)方面的工作：
   標(biāo)準(zhǔn)（前期策劃好：裝修標(biāo)準(zhǔn)、審批標(biāo)準(zhǔn)、監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)際上就是裝修流程）
   審批  制定詳細(xì)的審批權(quán)限。
   監(jiān)管  全方位、全員與專職責(zé)任人同步監(jiān)管。
   驗(yàn)收  要加強(qiáng)驗(yàn)收。
好，前面我們分析了裝修的矛盾點(diǎn)和存在問(wèn)題，那么下面我們開(kāi)始進(jìn)行的培訓(xùn)
備注：6
物業(yè)公司實(shí)施裝修監(jiān)管后
與業(yè)主矛盾減少
備注：1、裝修違規(guī)現(xiàn)象減少；
2、與業(yè)主的矛盾減少，
3、小區(qū)的秩序和諧、舒適
備注：7
裝修管理的目的

保證裝修工程質(zhì)量安全；
維護(hù)公共利益及業(yè)主利益；
保證人身安全；
維護(hù)設(shè)備設(shè)施安全，減少后期管理成本；
營(yíng)造和諧有序的物業(yè)管理氛圍
備注：1、保證裝修工程質(zhì)量安全，對(duì)業(yè)主、租戶負(fù)責(zé)；
2、
3、維護(hù)設(shè)備設(shè)施安全，減少后期管理成本：前期做不好，將影響到后期的物業(yè)管理，例如，設(shè)備安裝不規(guī)范，發(fā)生爆管、制冷效果差等等；
備注：8
進(jìn)行裝修管理必備相關(guān)知識(shí)

房屋建筑工程知識(shí)
識(shí)圖
裝修知識(shí)
施工操作及安全常識(shí)
 消防知識(shí)
 環(huán)境條例
 行為心理學(xué)
 風(fēng)水學(xué)知識(shí)
物業(yè)裝修的條件
物業(yè)已竣工驗(yàn)收合格、交付使用；
業(yè)主或使用人已辦理完入伙(租賃）手續(xù)
備注：1、物業(yè)已竣工驗(yàn)收：如果在未竣工驗(yàn)收的房屋裝修將產(chǎn)生糾紛
    案例：有一個(gè)寫(xiě)字樓未通過(guò)竣工驗(yàn)收，發(fā)展商就安排裝修公司開(kāi)始對(duì)大廈的公共區(qū)域進(jìn)行裝修，總包發(fā)現(xiàn)有發(fā)展商的裝修公司進(jìn)場(chǎng)后，安排
    工地所有人員撤離，并向甲方索要余下工程款，發(fā)展商說(shuō)沒(méi)做完，但總包已裝修公司已進(jìn)場(chǎng)，并默認(rèn)合格為由，而引起糾紛，所以裝修前一 
     定要搞清楚房屋已竣工驗(yàn)收合格；

備注：10
物業(yè)裝修的特點(diǎn)
符合原設(shè)計(jì)要求
顧及入駐戶生活
裝修戶數(shù)多、面廣，周期長(zhǎng)
施工人員復(fù)雜
對(duì)施工人員技術(shù)及素質(zhì)要求高
容易損壞毗連房屋和公用設(shè)備設(shè)施
施工防火非常重要

備注：1、物業(yè)工作人員必須熟悉相關(guān)設(shè)計(jì)參數(shù)
2、顧及已?。ㄓ茫舻恼９ぷ骷吧?
3、裝修戶數(shù)多、涉及面廣，裝修頻繁，周期長(zhǎng)
4、施工隊(duì)伍人員人多及復(fù)雜
5、寫(xiě)字樓裝修對(duì)施工人員的技術(shù)及素質(zhì)要求較高，但往往我們的施工人員素質(zhì)都比較低，如果是甲級(jí)寫(xiě)字樓，在大樓內(nèi)辦公的都是白領(lǐng)，那么
   裝修的都是民工，不穿衣服、大聲講話、不講衛(wèi)生等等，而且文化知識(shí)低，卻要做高品質(zhì)的室內(nèi)裝修，所以管理難度大；
6、容易損壞毗連房屋和公用設(shè)備設(shè)施（寫(xiě)字樓往往存在侵占公共區(qū)域，一旦開(kāi)了口子，后面照樣學(xué)養(yǎng)，很難再管）
7、施工防火非常重要（現(xiàn)場(chǎng)木材、化學(xué)品較多，而這時(shí)往往消防設(shè)施不能正常使用，煙感被遮擋，噴淋管道無(wú)水，因?yàn)樵冢?

備注：11
二、裝修法律法規(guī)
《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》（中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第110號(hào)），自2002年5月1日起實(shí)施。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院2003年6月8日頒布，同年9月1日?qǐng)?zhí)行，第53和46條）

裝修管理準(zhǔn)備要點(diǎn)
熟悉相關(guān)設(shè)計(jì)圖紙和技術(shù)說(shuō)明；
熟悉設(shè)備設(shè)施狀況；
制定裝修管理規(guī)定和裝修指南；
制定統(tǒng)一的裝修風(fēng)格和原則；
編制裝修管理文件和表格；
制定裝修申報(bào)和審批程序；
制定裝修收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；
指定裝修管理人：接待人，技術(shù)審核人，審批人，檔案管理人
備注：明確規(guī)定裝修單位的裝修項(xiàng)目
       例如： 煤氣系統(tǒng)
             消防及報(bào)警系統(tǒng)
             中央通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)
             家居安防及智能系統(tǒng)
             陽(yáng)臺(tái)
             天臺(tái)
  建筑設(shè)計(jì)規(guī)范，尤其方面必須熟悉，例如煙感，噴淋；
大廈各項(xiàng)設(shè)計(jì)參數(shù)，如荷載，配電設(shè)計(jì)容量，空調(diào)設(shè)計(jì)參數(shù)，；
清楚現(xiàn)場(chǎng)公共設(shè)備與專有設(shè)備的區(qū)分，清楚其相應(yīng)的接口；
內(nèi)部培訓(xùn)，口徑一致，避免前后矛盾；
制定應(yīng)急方案；
物業(yè)管理公司裝修管理準(zhǔn)備
預(yù)備相關(guān)設(shè)計(jì)施工圖紙和技術(shù)說(shuō)明
擬訂統(tǒng)一裝修原則：
       建筑結(jié)構(gòu)  地板   天花   天臺(tái)  外墻   樓面荷載
       墻身      隔墻   陽(yáng)臺(tái)   花園  花架    圍墻
       消防      燃?xì)?  電氣   防水  給排水  智能
       用戶大門  防盜門窗   晾衣架  遮陽(yáng)棚    廣告牌
       窗式及分體空調(diào)    普通熱水器  太陽(yáng)能熱水器
       垃圾堆放          垃圾清運(yùn)    貨物垃圾運(yùn)輸
       接水點(diǎn)    接電點(diǎn)
      減少糾紛和投訴
三、裝修流程
 
 
業(yè)主申請(qǐng)
填寫(xiě)裝修申請(qǐng)表
簽訂裝修管理協(xié)議
繳納相關(guān)費(fèi)用
重新設(shè)計(jì)
限期整改
裝修施工審核
動(dòng)工
驗(yàn)收
退還保證金
不合格
未通過(guò)
通過(guò)
再審核
合格
備注：   物業(yè)公司的裝修程序是物業(yè)管理的重要程序之一，制定合理的裝修流程是一個(gè)物業(yè)公司物服務(wù)水平的體現(xiàn)；
裝修主要涉及三大業(yè)務(wù)部門：
   工程、安保、客服，
   合理的裝修流程將保證裝修監(jiān)管質(zhì)量，否則，將會(huì)是都管和都不管的現(xiàn)象發(fā)生。
三、裝修流程
裝修手續(xù)辦理
在業(yè)主辦理裝修手續(xù)和審核裝修圖紙的時(shí)候，要充分了解業(yè)主的真實(shí)裝修意圖，解答業(yè)主的相關(guān)問(wèn)題。      
解答了業(yè)主的這些疑問(wèn)，就等于告知業(yè)主，那些是可以改變的那些是絕對(duì)不可改變的。

備注： 例如：在承重墻上開(kāi)門打洞、拆除室內(nèi)承重梁柱、改動(dòng)室內(nèi)門窗位置、移動(dòng)水電線路、移動(dòng)弱電線路（可視對(duì)講、有線電視、網(wǎng)絡(luò)、電話等）、改變煙道開(kāi)口位置、改變下水管道、改變暖氣管道線路、改變陽(yáng)臺(tái)用途、改變窗戶玻璃顏色、改變進(jìn)戶門顏色和式樣、隨意安裝防盜網(wǎng)、在頂層搭建構(gòu)筑物、改變室內(nèi)樓梯位置和樣式、改變空調(diào)安裝位置等等。

備注：15
三、裝修流程

溫馨提示
只在下列情況下，裝修工作方能展開(kāi):
  管理處已書(shū)面發(fā)出批準(zhǔn)裝修許可證
  所有有關(guān)費(fèi)用已經(jīng)繳付
  所有工程并沒(méi)有和國(guó)家法律有任何抵觸
  消防機(jī)關(guān)已發(fā)出批準(zhǔn)文件

三、裝修流程
業(yè)主(租戶)裝修咨詢及申報(bào)
業(yè)主（租戶）提出申請(qǐng)，管理公司審核業(yè)主資格
  領(lǐng)取及提交以下資料
《裝修申請(qǐng)表》：
 業(yè)    主：姓名 地址 身份證號(hào)  聯(lián)系電話
裝修公司：公司名稱（蓋章）  資格證號(hào)
 公司地址  聯(lián)系電話  施工期間和人數(shù)
現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人  負(fù)責(zé)人身份證 申請(qǐng)裝修內(nèi)容
《裝修承諾書(shū)》：承諾已知并遵守各物業(yè)管理規(guī)定
《裝修保證書(shū)》：承諾已知并遵守各物業(yè)管理規(guī)定
裝修圖紙審查

溫馨提示：
         物業(yè)公司工程部圖紙審查不能替代設(shè)計(jì)院
備注：物業(yè)公司工程部圖紙審查不能替代設(shè)計(jì)院、國(guó)家相關(guān)職能部門，但不能說(shuō)工程部圖紙審查就無(wú)意義，圖紙審查是裝修管理中的重要環(huán)節(jié)，從圖紙上可反映整個(gè)裝修的意圖，出現(xiàn)問(wèn)題可以從源頭上進(jìn)行把控，對(duì)業(yè)主提前告知義務(wù)。
設(shè)計(jì)說(shuō)明
總平面圖
室內(nèi)布局圖；
室內(nèi)隔墻或加建墻的高度；
保險(xiǎn)柜或重型裝置的重量，尺寸；
地面裝修形式；
影響大廈外觀形象部位的效果圖（例如招牌，入戶門）
綜合天花圖（注明天花上設(shè)備、設(shè)施的布局）

電氣系統(tǒng)圖、照明平面圖、插座平面圖、綜合布線平面圖、空調(diào)布置圖、給排水管道分布圖、消防平面圖
1、大門只能向內(nèi)開(kāi)啟，單元門改造必須提交效果圖；
2、地板及圍墻、為避免影響大廈結(jié)構(gòu)，和防水保護(hù)層受損，在地面、結(jié)構(gòu)層、圍墻均不得開(kāi)孔、打洞，如有需要需經(jīng)物業(yè)公司批準(zhǔn)；預(yù)留檢修口
3、水管閥門、空調(diào)盤管、風(fēng)閥、電箱、水管檢查口下方均需預(yù)留檢修口；
4、改動(dòng)結(jié)構(gòu)。原設(shè)計(jì)單位、發(fā)展商、物業(yè)公司審核

保持大廈整體美觀，單元內(nèi)隔墻需與幕墻框架對(duì)齊，避免直接對(duì)著玻璃，禁止在幕墻金屬板框上打孔、開(kāi)槽；
玻璃幕墻窗簾需使用卷軸式窗簾，窗簾顏色與大廈幕墻顏色接近；
所有客戶均不得安裝向公共區(qū)域的音響設(shè)備；
所有外墻（包括玻璃幕墻、公共走廊、電梯廳）不得張?bào)w、安裝廣告；
消防設(shè)備改動(dòng)
不得改變防火門、防火卷簾，任何消防設(shè)施改動(dòng)需經(jīng)物業(yè)公司同意，并在動(dòng)工前經(jīng)消防部門審批批準(zhǔn)后方可實(shí)施。

空調(diào)系統(tǒng)
單元新風(fēng)改造不得減少其他單元的新風(fēng)量；
盤管下方預(yù)留檢查口；
風(fēng)機(jī)盤管采用風(fēng)道回風(fēng)（經(jīng)常有回風(fēng)管在天花上方，回風(fēng)管用軟管）
有眼光照射和靠近窗戶的辦公室，需注意空調(diào)風(fēng)量；
獨(dú)立房間，獨(dú)立盤管，獨(dú)立送、回風(fēng)；

備注：18
特殊單位裝修審查要點(diǎn)
酒樓
銀行金融單位
購(gòu)置（租用）多層或整層
違章開(kāi)挖地下室
備注：1、酒樓  廚房功能：運(yùn)水煙罩、送排風(fēng)、煙道、冷庫(kù)、燃?xì)鈭?bào)警、隔油池（重點(diǎn)）、空調(diào)電力負(fù)荷；
2、銀行金融單位   機(jī)房空調(diào)、保險(xiǎn)柜、UPS電源的承重
3、購(gòu)置（租用）多層或整層
4、寫(xiě)字樓一般低層為小客戶、中間為一般、高層為整層或多層，注意消防。

備注：19
三、裝修施工流程
裝修保證金  
裝修人預(yù)交納
無(wú)違反裝修管理規(guī)定
未給鄰舍造成任何不良影響
無(wú)損壞公共設(shè)施
裝修完畢初驗(yàn)及1個(gè)月后的復(fù)驗(yàn)合格
管理公司憑繳款收據(jù)辦理退款手續(xù)
收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)符合當(dāng)?shù)卣拔飪r(jià)部門規(guī)定

違章搭建擴(kuò)大花園面積占用公共空間
三、裝修流程
裝修垃圾清運(yùn)費(fèi): 
收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：以按實(shí)際發(fā)生費(fèi)收取為原則
管理公司擬定不同戶型的普通裝修狀況的垃圾清運(yùn)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
對(duì)允許拆除隔墻的，可酌情增收垃圾情運(yùn)費(fèi)
收交時(shí)間為住戶申請(qǐng)裝修時(shí)或裝修完畢后從住戶裝修保證金中扣除
例如：由管理公司從垃圾集中點(diǎn)統(tǒng)一清運(yùn)
        一般住宅裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)300元/戶
        一般住宅裝修拆墻垃圾清運(yùn)費(fèi)600元/戶

三、裝修流程
 裝修報(bào)審資料---主管部門審批資料
消防設(shè)計(jì)修改審批資料:

電力增容之供電局申請(qǐng)批復(fù)資料
 燃?xì)庵鞴懿块T設(shè)計(jì)修改審批資料
 其他規(guī)定的批文

裝修施工單位資質(zhì)證:
營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件
建筑企業(yè)資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件
施工人員上崗證

保險(xiǎn)：施工單位應(yīng)購(gòu)買裝修工程保險(xiǎn)：
第三者責(zé)任險(xiǎn)、火災(zāi)保險(xiǎn)、雇主責(zé)任險(xiǎn)
三、裝修流程
裝修批準(zhǔn):
  管理公司簽發(fā):<裝修許可證><裝修更改許可證><施工臨時(shí)出入證>: 收取押金及工本費(fèi)
裝修驗(yàn)收申請(qǐng)及初驗(yàn)收:
          裝修單位提交<裝修質(zhì)量保修書(shū)>
裝修正式驗(yàn)收: 初驗(yàn)收三個(gè)月后
               退發(fā)保證金
保證施工符合：
  工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)和其他技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

三、裝修施工流程
裝修時(shí)間控制:
      8:00—12:00   14:00—19:00
    節(jié)假日停止裝修—如須施工報(bào)批
     不得影響其他業(yè)主/租戶
閉門施工   封閉中央空調(diào)送回風(fēng)口
不得影響占用公共部位和公用部位
滿足運(yùn)輸通道及卸貨區(qū)限高
運(yùn)輸通道保護(hù):地面 墻面 電梯及電梯間  
             玻璃幕墻 設(shè)施設(shè)備
裝修材料及工具:放置在業(yè)主/租戶房間內(nèi)
建筑物外墻不得懸掛和張貼廣告、招牌
天臺(tái)搭建竹結(jié)構(gòu)花架
四、裝修過(guò)程監(jiān)管
裝修巡檢的重點(diǎn)
了解了業(yè)主裝修過(guò)程中的重點(diǎn)，也就明白了我們?nèi)粘Ｑ矙z的重點(diǎn)。在業(yè)主材料進(jìn)場(chǎng)和水電路改造階段，最少每天要巡查一次，有違規(guī)意圖的業(yè)主，一天要巡檢二次，否則：一天晚上他就可能破壞防水層，第二天封閉了，讓你無(wú)法查看，留下隱患。對(duì)于后面的木工和墻壁施工，一般一天或二天一次巡檢就可以了。

安保部裝修現(xiàn)場(chǎng)巡查內(nèi)容：
檢查施工許可證、
室內(nèi)窗戶是否關(guān)閉、
消防器材的配備、
高空作業(yè)、擅自占用、拆除或更改公共部位及設(shè)施、設(shè)備、
檢查《臨時(shí)出入證》、 
檢查裝修單元內(nèi)易燃易爆材料、
檢查裝修單元的動(dòng)火作業(yè)情況。

備注：1、檢查施工許可證，裝修項(xiàng)目與《施工許可證》審批項(xiàng)目是否相符，是否按管理處的審批意見(jiàn)進(jìn)行施工。
2、是否閉門施工；
3、室內(nèi)窗戶是否關(guān)閉，（如需開(kāi)窗，必須在窗戶上使用紗網(wǎng)，防止高空墜物）
4、檢查裝修單元消防器材的配備數(shù)量、種類及器材的有效期。
單元內(nèi)一般要求配備2瓶以上的1211或干粉滅火器；
器材的有效期一般根據(jù)器材的使用說(shuō)明所標(biāo)注的有效期（或生產(chǎn)日期、有效年限等）及器材的壓力顯示或重量進(jìn)行核定。
5、裝修人員在進(jìn)行高空作業(yè)時(shí)，有否佩帶安全帶或做好安全措施；
6、裝修人員有否在裝修單元以外的范圍內(nèi)到處閑逛；
7、裝修人員有否其他違法、違章或危險(xiǎn)作業(yè)的行為。
8、檢查裝修單元有否擅自占用、拆除或更改公共部位及設(shè)施、設(shè)備，或圈圍、封堵消防設(shè)施、設(shè)備及疏通道等違行為。

9、檢查裝修單元內(nèi)人員的留宿情況。
10、裝修人員有否按規(guī)定時(shí)間施工；
11、裝修人員在進(jìn)行油漆工序時(shí)，有否違章在油漆施工點(diǎn)邊吸煙邊施工或使用明火作業(yè)；

12、檢查裝修人員《臨時(shí)出入證》的辦證情況及有效期。
 13、檢查裝修單元內(nèi)易燃易爆材料、化學(xué)溶劑（包括天那水、松節(jié)水等）、油漆等裝修材料有否分類存放。裝修人員在進(jìn)行高空作業(yè)時(shí)，有否佩帶安全帶或做好安全措施；
14、檢查裝修單元有否擅自占用、拆除或更改公共部位及設(shè)施、設(shè)備，或圈圍、封堵消防設(shè)施、設(shè)備及疏通道等違行為。
15、檢查裝修單元的動(dòng)火作業(yè)情況。

備注：26
工程部裝修現(xiàn)場(chǎng)巡查內(nèi)容：
檢查裝修單元安全用電
動(dòng)火情況、防火材料
人員分工
檢查電源線路安裝、防盜設(shè)施。
檢查防漏設(shè)施的修復(fù)情況
檢查裝修單元內(nèi)間墻的拆、建情況。

備注：用電情況：
有否使用不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的電線、照明等材料；
有否亂拉亂接或不按照安全規(guī)范連接電源線；
有否超負(fù)荷使用大功率電器或電熱容器；
有否在將大功率電器或電熱容器放置在易燃材料上使用；
有否使用銅線或其他線材代替保險(xiǎn)絲。
動(dòng)火情況：
動(dòng)火器械的連接是否符合安全標(biāo)準(zhǔn)。
電焊機(jī)電源線不得直接連接在電源線主入口端，必須先經(jīng)過(guò)保險(xiǎn)絲或空氣開(kāi)關(guān)方可連接。
氧氣瓶及乙炔瓶是否遠(yuǎn)離動(dòng)火點(diǎn)，連接軟管是否完好，有否泄漏情況。
動(dòng)火完畢后，有否及時(shí)熄滅剩余火種
防火材料：
檢查裝修單元內(nèi)木質(zhì)或易燃裝修材料的防火處理情況。
所有易燃材料必須經(jīng)過(guò)加涂防火油漆后，方可安裝裝飾面板；
天花部分必須使用不燃或難燃材料。
地毯是否為消費(fèi)合格產(chǎn)品；
人員分工：
工程主管巡查
是否按圖施工；
土建、強(qiáng)弱電、空調(diào)施工是否規(guī)范
電源線路安裝情況：
檢查裝修單元內(nèi)電源線路的安裝情況。
所有電源線材及插座必須采用符合國(guó)家質(zhì)量認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)及消防安全標(biāo)準(zhǔn)的合格產(chǎn)品，并配備產(chǎn)品合格證；
所有電源線路及插座必須按安全規(guī)范安裝。線材必須使用金屬或難燃線管或線槽加以保護(hù)，不得直埋在墻體內(nèi)或直接敷設(shè)在使
用易燃材料筑成的天花或輕質(zhì)墻體內(nèi)；插座必須使用金屬或難燃底座固定，不得隨意亂放。

檢查裝修單元防盜設(shè)施的安裝情況。
防盜門閘及防盜網(wǎng)必須按小區(qū)的有關(guān)規(guī)定安裝，不得安裝在戶外；
所有防盜設(shè)施不得占用公共部位；
防盜設(shè)施安裝后，裝修人員必須負(fù)責(zé)修復(fù)因安裝防盜設(shè)施而受損的公共部位外觀。
裝修期間不得使用大廈空調(diào)，不得對(duì)空調(diào)水系統(tǒng)及風(fēng)系統(tǒng)閥門進(jìn)行操作
檢查裝修單元內(nèi)防漏設(shè)施的修復(fù)情況。
單元廚、廁修改后，有否修復(fù)受損的防水、防漏涂層。
供水管道的接口有否做好防漏措施。
檢查裝修單元內(nèi)間墻的拆、建情況。
裝修單元內(nèi)拆除之墻體是否經(jīng)審批；
有否私拆承重結(jié)構(gòu)；
加建之墻體下面的基礎(chǔ)有否按規(guī)定施工。

備注：27
四、裝修過(guò)程監(jiān)管
下水管道、煙道的施工
結(jié)構(gòu)改動(dòng)
改變房屋用途
破壞環(huán)境衛(wèi)生
地板、瓷片鋪設(shè)
水、電線路施工管理材料、
工人、材料進(jìn)場(chǎng)時(shí)的管理

破壞防水層
備注：廚房和衛(wèi)生間的下水管道施工時(shí)，建議業(yè)主用塑料扣板封閉，不主張用水泥板、瓷片封閉，否則將來(lái)維修時(shí)將增加難度和恢復(fù)成本，尤其是底層業(yè)主更應(yīng)注意。
        廚房的煙道開(kāi)口位置是根據(jù)國(guó)家規(guī)范設(shè)計(jì)的，不能做任何改動(dòng)，否則極易產(chǎn)生串煙現(xiàn)象。
        廚房的燃?xì)夤艿啦荒苡懈膭?dòng)，否則燃?xì)夤緦⒉粫?huì)通氣。

結(jié)構(gòu)改動(dòng)：
這一類違規(guī)裝修是最嚴(yán)重的違規(guī)，主要表現(xiàn)在：在承重墻上開(kāi)門、開(kāi)孔、做壁櫥，改變室內(nèi)樓梯位置，在室內(nèi)砌磚墻，在天花板上安裝很重的物品，在室內(nèi)安裝閣樓，拆除臥室窗下墻體，在外墻上隨意打孔開(kāi)門開(kāi)窗等等。
這一類違規(guī)裝修是最嚴(yán)重的違規(guī)，主要表現(xiàn)在：在承重墻上開(kāi)門、開(kāi)孔、做壁櫥，改變室內(nèi)樓梯位置，在室內(nèi)砌磚墻，在天花板上安裝很重的物品，在室內(nèi)安裝閣樓，拆除臥室窗下墻體，在外墻上隨意打孔開(kāi)門開(kāi)窗等等。
改變房屋用途

改變房屋用途
這一類違規(guī)裝修主要表現(xiàn)在：擴(kuò)大衛(wèi)生間的門窗尺寸，更改衛(wèi)生間干濕隔墻的位置，將臥室改為衛(wèi)生間，將陽(yáng)臺(tái)改為洗衣間，將主臥衛(wèi)生間改為書(shū)房或衣柜，改變空調(diào)的安裝位置，改變?nèi)細(xì)馀瘹夤艿赖鹊?。針?duì)這類違規(guī)裝修，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)盡量阻止其改動(dòng)，告知業(yè)主這樣改動(dòng)應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任，可能會(huì)對(duì)其以后的入住生活帶來(lái)的麻煩等后果。將改動(dòng)情況詳細(xì)記錄在檔案中，并讓業(yè)主簽字認(rèn)可。
破壞環(huán)境衛(wèi)生
這一類違規(guī)裝修主要表現(xiàn)在：裝修垃圾沒(méi)有按照規(guī)定運(yùn)放，污染損壞公用設(shè)施設(shè)備，噪音污染，高空拋物，空氣污染，將裝修垃圾倒入下水管道等等。
地板瓷磚的鋪設(shè)：
業(yè)主在鋪設(shè)房間的地板時(shí)，建議干鋪，不能鋪設(shè)太厚的混凝土層，以防樓板荷重太大。不能大面積的灌水泡地板，因?yàn)槌诵l(wèi)生間，其他房間都沒(méi)有設(shè)置防水層，不能讓樓下“下雨”。
        衛(wèi)生間的地板一定要做好坡度，可以相對(duì)大一些，以利于及時(shí)排水。地漏一定要用防臭的，地漏、陰陽(yáng)角、管道等地方要多做一次防水，馬桶安裝不能用水泥，要用洼膠。
水電線路管理：
大多數(shù)的水管材質(zhì)是PPR熱融管，相對(duì)來(lái)講，容易漏水的地方是接頭部位。我們可以建議業(yè)主要求施工單位用加壓泵打壓，然后封閉4個(gè)小時(shí)以上。

業(yè)主在衛(wèi)生間施工上水管道時(shí)，建議業(yè)主將所有冷熱水管鋪設(shè)在離地面30㎝以上的墻壁上，避免破壞地面上的防水層。一旦施工人員破壞了防水層，必須及時(shí)開(kāi)具《整改通知單》，提醒業(yè)主防水層已經(jīng)破壞。
材料工人進(jìn)場(chǎng)管理：

在業(yè)主材料、工人進(jìn)場(chǎng)時(shí)，需要安全部門崗的密切配合，如果發(fā)現(xiàn)有異常的裝修材料進(jìn)場(chǎng)，一定要問(wèn)清楚：具體房號(hào)、材料用途，及時(shí)和業(yè)主溝通，了解材料的真實(shí)用途，對(duì)于違規(guī)裝修用材料阻擋在小區(qū)門崗之外。

往往這些材料的進(jìn)場(chǎng)預(yù)示著業(yè)主將大興土木，在房間內(nèi)砌墻、在頂層復(fù)式露臺(tái)上搭建構(gòu)筑物

備注：28
四、裝修過(guò)程監(jiān)管
進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)人員管理
嚴(yán)禁:吸煙 打鬧 賭博 隨地大小便 違規(guī)不戴安全帽/帶
嚴(yán)禁:違法行為
施工安全防護(hù)措施  安全標(biāo)識(shí)  警告牌  警示燈  
垃圾清運(yùn):  
 施工人員不得擅自乘坐客梯留宿
違章在室外搭建雨篷
備注：嚴(yán)禁小孩和非業(yè)主擅自進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)
嚴(yán)禁:吸煙 打鬧 賭博 隨地大小便 違規(guī)不戴安全帽/帶
嚴(yán)禁:違法行為
施工安全防護(hù)措施  安全標(biāo)識(shí)  警告牌  警示燈  
垃圾清運(yùn):   
     袋裝清運(yùn)  廢棄木材等扎成捆
     指定時(shí)間清運(yùn)   日產(chǎn)日清
     堆放指定地點(diǎn)   嚴(yán)禁拋散
     電梯前室及運(yùn)輸通道地面鋪設(shè)保護(hù)層
指定運(yùn)輸電梯:
   指定樓以下及超長(zhǎng)或易損壞電梯之材料設(shè)備
             -----走消防電梯      
   施工人員不得擅自乘坐客梯  留宿

備注：29
四、裝修過(guò)程監(jiān)管
裝修施工安全管理
現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)配置消防器材
裝修有機(jī)溶劑、油漆限當(dāng)天用量
控制辦公時(shí)間裝修影響周邊客戶

違章在室外搭建雨篷
備注：100m2以下：2-3支2公斤以上滅火器
    100m2以上：3-4支2公斤以上滅火器

使用天那水涂料產(chǎn)生濃烈氣味
        產(chǎn)生粉塵
       產(chǎn)生電鋸電鉆等裝修噪音
       開(kāi)門施工

備注：30
四、裝修過(guò)程監(jiān)管
將易燃易爆有毒或腐蝕性等危險(xiǎn)品帶入
違反安全用電及臨時(shí)動(dòng)火規(guī)定
擅自改動(dòng)消防設(shè)施
施工擅自遮擋消防設(shè)施、通道及公用區(qū)域
盜用公用能源   公用設(shè)施設(shè)備
越權(quán)裝修
違反管理公司規(guī)定且不服從勸告
違反政府有關(guān)管理部門規(guī)定

驗(yàn)收

竣工驗(yàn)收由客服、工程、安保進(jìn)行；

土建、公共區(qū)域、大門、材料間隔、消防送排風(fēng)口、開(kāi)關(guān)、開(kāi)關(guān)箱回路、接地合理、消防指示、風(fēng)閥、煙感、廣播、警鈴、空調(diào)。

備注：竣工驗(yàn)收由客服、工程、安保進(jìn)行；
土建與審批一致，沒(méi)有加建；
對(duì)公共區(qū)域墻體無(wú)損壞；
大門開(kāi)啟符合要求，兩個(gè)消防門；
各項(xiàng)裝修材料提供消費(fèi)合格證明；
間隔合理；
消防送排風(fēng)口合理；
開(kāi)關(guān)容量與審計(jì)符合；
開(kāi)關(guān)箱回路合理；
電氣絕緣合理，接地合理；
消防指示燈設(shè)置合理；
檢查消防風(fēng)閥、煙感、廣播、警鈴；
空調(diào)
盤管測(cè)量溫度、風(fēng)量，閥門開(kāi)啟靈活，計(jì)費(fèi)正常，
空調(diào)水系統(tǒng)水壓測(cè)試；

備注：32
五、裝修監(jiān)管要點(diǎn)
 禁止下列行為
變動(dòng)建筑主體：建筑實(shí)體的結(jié)構(gòu)構(gòu)造
       屋蓋  樓板  梁  柱 基礎(chǔ)  支撐點(diǎn)
無(wú)防水要求的房間陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間廚房
擴(kuò)大承重墻上原有門窗尺寸    
拆除連接陽(yáng)臺(tái)的磚墻 混凝土墻
損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施  降低節(jié)能效果
其他影響建筑結(jié)構(gòu)安全和使用安全的行為

備注： 須經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或相應(yīng)資質(zhì)設(shè)計(jì)單位批準(zhǔn)
備注：33
五、裝修監(jiān)管要點(diǎn)
嚴(yán)格控制下列行為
搭建建筑物、構(gòu)筑物
改變外立面，在非承重墻上開(kāi)門窗
拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施
拆改消防管道和設(shè)施
拆改供暖管道和設(shè)施

五、裝修監(jiān)管要點(diǎn)
嚴(yán)格控制下列行為
超設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)范增加樓面荷載
    經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)
     設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案
改動(dòng)廚廁等防水層：
   按照防水標(biāo)準(zhǔn)制定施工方案
   做閉水試驗(yàn)
  任意刨鑿樓板或頂板
  大量使用易燃裝飾材料
  封閉下水管清查口或?qū)U棄物倒入下水道
將陽(yáng)臺(tái)改衛(wèi)生間
五、裝修監(jiān)管要點(diǎn)
設(shè)計(jì)允許使用荷載： 
     樓板或屋面板除去結(jié)構(gòu)自重：結(jié)構(gòu)板+抹面
     靜荷載+動(dòng)荷載
荷載值：
   例如：客廳  餐廳：2KN/M2
               臥室：1.5KN/M2
     廚房衛(wèi)生間陽(yáng)臺(tái)： 2.5KN/M2
     裙房 樓塔 屋面: 3.5KN/M2

六、減少投訴策略
裝修時(shí)間安排
發(fā)通知
將《裝修注意事項(xiàng)》（施工許可證）貼在裝修單元大門上，提醒裝修人員文明施工。

備注：對(duì)于住宅樓，嚴(yán)禁在夜晚、周末等時(shí)間裝修；對(duì)于商業(yè)大廈，白天上班時(shí)間只允許一些不產(chǎn)生噪音及油漆氣味的裝修，將發(fā)生較大噪音如電鋸聲和油漆等工序安排在非辦公時(shí)間進(jìn)行。
裝修前發(fā)通知給同一樓層及上下樓層住戶，讓他們有思想準(zhǔn)備和采取一些必要的預(yù)防措施。
將《裝修注意事項(xiàng)》（施工許可證）貼在裝修單元大門上，提醒裝修人員文明施工。

備注：37
六、減少投訴策略
對(duì)住戶和裝修公司進(jìn)行必要的培訓(xùn)，
提醒住戶聘請(qǐng)信譽(yù)好、實(shí)力強(qiáng)、人員精的裝修公司

破壞外墻
備注：對(duì)住戶和裝修公司進(jìn)行必要的培訓(xùn)，解釋裝修程序和有關(guān)管理規(guī)定，避免他們因事先不知而產(chǎn)生各種影響他人工作或休息的裝修工程。
在住戶提交裝修申請(qǐng)時(shí)，提醒住戶聘請(qǐng)信譽(yù)好、實(shí)力強(qiáng)、人員精的裝修公司，并盡量縮短工期。

備注：38
六、減少投訴策略
施工證
加強(qiáng)監(jiān)管及時(shí)聽(tīng)取鄰居意見(jiàn)，
為施工單位提供必要的服務(wù)條件
加快裝修申請(qǐng)、驗(yàn)收所需的時(shí)間

備注：施工人員必須辦理施工證或臨時(shí)出入證方可進(jìn)場(chǎng)施工，施工人員不得從事與施工無(wú)關(guān)的各種活動(dòng)。
加強(qiáng)對(duì)裝修單元的監(jiān)管，及時(shí)聽(tīng)取鄰居意見(jiàn)，對(duì)違規(guī)施工人員視情節(jié)輕重分別給予口頭或書(shū)面警告、停止裝修
為施工單位提供必要的服務(wù)條件，為其保質(zhì)、按時(shí)完成裝修任務(wù)給予方便。
加快裝修申請(qǐng)、驗(yàn)收所需的時(shí)間，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)將裝修保證金退還住戶。

備注：39
工程保修期
建設(shè)部《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》
房屋建筑工程保修期起始日
保修期規(guī)定：
屋面防水工程： 5年
有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻的防滲漏：5年
供熱與供冷系統(tǒng)： 2個(gè)采暖期、供冷期
電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝： 2年
裝修工程：最低  2年
其他項(xiàng)目：由建設(shè)單位與施工單位約定
備注：原則上從工程竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算，由承建商負(fù)責(zé)保修
首批入住后仍未售而空置的商品房，保修期應(yīng)從交付使用之日起記，并由發(fā)展商承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任

裝修工程的保修日從工程竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算

備注：40
41
提問(wèn)
備注：42
學(xué)習(xí)歸根結(jié)底是培養(yǎng)習(xí)慣，行為養(yǎng)成
習(xí)慣，習(xí)慣形成品質(zhì)，品質(zhì)決定命運(yùn)。
學(xué)習(xí)就像一個(gè)蓄電池，
你學(xué)過(guò)的每一種知識(shí)，
都會(huì)在將來(lái)的某一天，給你驚喜。
溫 馨 提 示
備注：給建議 復(fù)制 要求 壓力
提問(wèn)題 創(chuàng)造 鼓勵(lì) 成就
備注：44

心

身

投

入

全
備注：45

備注：46
備注：團(tuán)隊(duì)建設(shè)：

懇請(qǐng)大家批評(píng)指正
謝謝您的欣賞
備注：48

</裝修質(zhì)量保修書(shū)></施工臨時(shí)出入證></裝修更改許可證></裝修許可證>

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