一、房屋建筑管理維護方案

　　（一）房屋建筑物業(yè)管理內容與要求

　　目的：通過對建筑有計劃的保養(yǎng)，使建筑美觀耐用，保持完好，延長其使用壽命。

　　原則：日常發(fā)現(xiàn)建筑有缺陷的，及時進行維修；并有計劃地對建筑物實行系統(tǒng)的保養(yǎng)。

　　職責：一般情況下，建筑物的清潔保養(yǎng)由清潔班按照有關規(guī)定負責執(zhí)行，填寫相應的清潔記錄；其它保養(yǎng)內容由工程部負責執(zhí)行，填寫公共設施保養(yǎng)記錄。工程部主任每年初根據(jù)公共建筑設施保養(yǎng)計劃標準，結合管理公司實際情況，制定出公共設施年度保養(yǎng)計劃。

　?。ǘ┓课萁ㄖ倔w共用部位的維修管理

　　1、標志明顯（由清潔工進行日常清潔，維修班根據(jù)損壞情況進行保養(yǎng)）：

　　1)在商業(yè)設施和每層樓電梯廳和疏散樓梯處設樓層號標志，每層樓電梯廳設防火疏散示意圖（其中應注明電梯、消火栓、警鈴、住戶門、疏散樓梯的位置），安全出口疏散指示燈；

　　2)地下室設備房門貼設備房標志牌，各類設備應有標識牌。

　　3)物業(yè)的主入口處設大廈總平面圖、不銹鋼宣傳欄(電子公告屏)。

　　4)警示牌，如：“設備重地 非公勿入”、“機房重地 閑人免入”、“高壓帶電 打開危險”、“庫房重地 煙火禁入”、“線路工作 請勿合閘”、“高壓危險 請勿靠近”、“設備故障 暫停運行”、“火警無情 通道禁停”、“有電危險 閑人免進”、“消防通道 禁止停車”、“寧靜致遠 一鳴驚人”、“涂污毀面 廣告?zhèn)瘛?、“高空拋?人怨天怒”、“吐痰棄物 請移玉步”、“袖手旁觀 風度翩翩”、“你停我停 寸步難行”等。

　　5)為便于管理，對所有的強弱電配電箱、接線箱以及箱內的進出線加設標識。

　　6)物業(yè)管理公司應設指示牌標識，并應在適當位置設置管理處導向牌。

　　7)綠化物種應有標識牌，綠化地應標有“小草休息，請勿打擾”等警示牌。

　　8)兒童游戲場等場地應標明“兒童玩耍時需有大人陪同”的警示標志。

　　9)施工場地應設有“施工危險，請繞行”的警示標志。

　　10)自行車、摩托車庫按指定位置做標識。

　　11)各棟樓梯走道的消防栓應注明“小心碰頭”。

　　12)衛(wèi)生間打掃時，有黃色標志牌“路滑，小心滑倒”

　　2、各部位無亂搭建、亂堆放現(xiàn)象為加強裝修管理，有效制止違章裝修行為，保障房屋的結構安全和外觀統(tǒng)一，維護環(huán)境整潔、美觀，協(xié)調及住戶的正常生活秩序，使物業(yè)使用人有一個安全、清潔、優(yōu)美、舒適的工作環(huán)境，凡業(yè)戶進行室內裝修，應當保證建筑工程質量和結構安全,符合物業(yè)管理、消防、供水、供電、燃氣、環(huán)境保護等有關規(guī)定和標準，并需遵守對房屋裝修有關問題的規(guī)定。垃圾/雜物清理區(qū)的裝修垃圾由管理公司委托清運公司集中統(tǒng)一清運。各戶裝修垃圾必須裝袋后按管理公司指定的方式和時間堆放到裝修垃圾中轉站內。

　　原則上戶內裝修垃圾清運時間定為每日中午12:00-14:00，晚上8:00-10:00。嚴禁將建筑材料、垃圾堆放在公共場所（包括公共走廊及馬路上），違者視情節(jié)給予處罰。嚴禁高空拋物，違者處以經濟處罰，并由肇事者承擔由此造成的全部責任。如經通告后，裝修工作未能作出適當?shù)那謇戆才?，物業(yè)公司將自行雇用工人進行清理，而費用則從有關裝修戶的裝修保證金中扣除。

　　以下內容為禁止之列：

　　1)擅自占用樓宇外墻、樓內公共走廊及墻面，在公共走廊等公共用地上進行任何形式的搭建、安裝、鋪設。

　　2)一切屋外更改或加建。例如：遮蓬、天線、附加建筑物及標志等。

　　3、建筑物外觀始終保持完好、整潔；外墻建材貼面無脫落；玻璃幕墻清潔明亮、無破損；無亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現(xiàn)象。

　　1)主體工程:屋蓋、梁、板、柱、剪力墻等在修繕時應查清隱患。損壞、變形嚴重的，應加固、補強或拆換；不合理的舊結構、節(jié)點，若影響安全使用的，大修時應整修改做；對鋼筋混凝土構件，如有輕微剝落、破損的應及時修補；混凝土碳化產生裂縫、剝落，鋼筋銹蝕嚴重的，應通過檢測計算鑒定構件承載力，采取加固或替代措施。

　　2)裝修工程：門窗修繕后應牢固、平整、美觀，開關靈活，接縫嚴密，不動。門窗開關不靈活、松動、脫榫、變形、腐爛的，應修理更換，小五金應修換配齊；大修時，內外玻璃一次配齊，打好玻璃膠；門窗損壞嚴重、無法修復的，應更換，更換的門窗應與原門窗一致；掛鏡線、窗簾盒、窗臺板等的裝修，屬一般損壞的，應原樣修復；嚴重損壞的，應更新或在不降低標準、不影響使用的條件下，用其他材料代用更新；踢腳板局部損壞、殘缺、脫落的，應修復。

　　3)樓地面工程：木地板的損壞占自然間地面面積２５％以下的，可修復；損壞超過２５％以上或缺乏材料時，可改做相應標準的高級地坪。普通水泥地面起砂、空鼓、開裂，應拆補、修補或重做；水磨石或塊料地面損壞時，應盡量修復，實在無法修復的，應改做相應標準樓地面。面磚地面損壞、破碎、高低不平的，應拆補或重鋪，室內潮濕嚴重的，可增設防潮層或做塊料地面。

　　4)屋面工程：屋面結構有損壞的，應修復或拆換；不穩(wěn)固的應加固；如因為原結構本身的原因造成屋面滲水、漏雨嚴重，按原樣修復仍不能排除屋漏的應翻修改建。屋面上的壓頂、泛水、天溝、水落斗、水管等損壞滲水時，應修復；損壞嚴重時，應翻做。內墻、煙囪等屋面附屬構件損壞嚴重的，在不影響使用和市容的條件下，可改修或拆除。

　　5)飾面工程：外墻飾面起殼、開裂、剝落的，應照原樣修復；損壞面積過大的，可全部鏟除重做，重做時，在不降低用料標準、不影響色澤協(xié)調的前提下進行。外墻勒腳損壞的，應修復。內墻飾面起殼、開裂、剝落的，應修復；每面墻損壞超過一半以上時，可鏟除重抹；原無踢腳線的，可加做踢腳線；各種墻裙損壞的情況應根據(jù)墻身的需要予以修復；因室內外高差等原因，引起墻面長期潮濕，如有必要，可加做防水層。天棚損壞：抹灰層松動，有下墜危險的，須鏟除重抹；原線腳損壞的，按原樣修復；損壞嚴重的復雜線腳，應全部鏟除后，原樣修復或適當簡略。