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砌體房屋排危方法的探討

文檔作者：傅翔文檔來(lái)源：杭州市房屋安全鑒定事務(wù)管理中心		點(diǎn) 擊數(shù)：	更新時(shí)間： 2021年07月26日
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144 低溫建筑技術(shù) 2014年第l0期(總第196期)
砌體房屋排危方法的探討
傅翔
(杭州市房屋安全鑒定事務(wù)管理中心。 杭州310003)
【摘要】 寧波奉化房屋的倒塌使老舊砌體房屋安全管理面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，全國(guó)亦無(wú)現(xiàn)成經(jīng)驗(yàn)可行。本文通
過(guò)對(duì)砌體房屋普遍存在問(wèn)題的分析，從房屋安全管理實(shí)際控制與操作角度人手，提出房屋排危處置的具體操作方
法，對(duì)實(shí)際工作具有一定的借鑒意義。
【關(guān)鍵詞】砌體結(jié)構(gòu)；安全；排危
【中圖分類號(hào)】TU746．3 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】 B 【文章編號(hào)】 1001—6864(2014)10—0144—03
新中國(guó)成立特別是改革開(kāi)放3O年來(lái)，我國(guó)既有房
屋建筑物的面積飛速增加。截至2012年，全國(guó)已施工
的房屋建筑物面積達(dá)到98．64億Tn2，已竣工的房屋建
筑物面積達(dá)到35．87億m 。其中，20世紀(jì)70—90年
代初期建造的多層房屋因資金短缺、制度缺失等原
因，導(dǎo)致設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)低，建造質(zhì)量較差，此類房屋使用至
今房屋安全存在諸多隱患。與此同時(shí)，我國(guó)內(nèi)地大多
數(shù)城市在房屋的正常使用和維護(hù)管理方面，長(zhǎng)期處于
一種僵化的機(jī)制，對(duì)房屋的正常使用維護(hù)管理意識(shí)較
差，“重建設(shè)，輕管理”的思想嚴(yán)重?。大量建筑結(jié)構(gòu)、
構(gòu)件由于沒(méi)有得到有效的維護(hù)，嚴(yán)重影響了房屋的整
體性、結(jié)構(gòu)安全性、抗震性和耐久性，直接威脅人民群
眾的生命和財(cái)產(chǎn)安全。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)每年因房屋質(zhì)量
安全事故所造成的損失達(dá)到數(shù)十億元人民幣。由于
種種原因，我國(guó)各地房屋安全事故屢有發(fā)生，房屋安
全形勢(shì)非常嚴(yán)峻。
1 砌體結(jié)構(gòu)房屋普遍存在的問(wèn)題及原因
以某地為例，1970—1990年間及9O年代初期建
造的房屋主要為多層砌體結(jié)構(gòu)房屋，主要為多元產(chǎn)權(quán)
的房改房，特點(diǎn)為：分布范圍較廣、在安全及使用上存
在問(wèn)題較多、群眾反映強(qiáng)烈。
1．1 砌體房屋存在的問(wèn)題
(1) 建筑材料老化。大部分房屋缺修少養(yǎng)，自
身功能退化，如砌體結(jié)構(gòu)房屋墻體磚風(fēng)化，砌筑砂漿
疏松、粉化；鋼筋混凝土構(gòu)件混凝土碳化、剝落，露筋
銹蝕等。
(2) 承重結(jié)構(gòu)材料強(qiáng)度低。如砌體結(jié)構(gòu)房屋的
砌筑砂漿、鋼筋混凝土構(gòu)件混凝土強(qiáng)度普遍較低，結(jié)
構(gòu)構(gòu)件耐久性差。
(3) 地基基礎(chǔ)沉降。房屋地基基礎(chǔ)發(fā)生過(guò)量的
沉降及不均勻沉降，過(guò)量的不均勻沉降導(dǎo)致上部墻體
產(chǎn)生不同程度開(kāi)裂、房屋傾斜，過(guò)量的沉降還影響底
層住房的正常使用。
(4) 附屬構(gòu)件破壞。外挑、外伸、外掛構(gòu)件損壞
嚴(yán)重，外挑陽(yáng)臺(tái)、懸臂樓梯等鋼筋混凝土構(gòu)件混凝土
剝落、露筋銹蝕；部分甚至出現(xiàn)傾覆、坍塌等問(wèn)題。
(5) 違規(guī)裝修破壞。房屋普遍存在違規(guī)破壞性
裝修，尤其是沿街房屋底層改造成店面，隨意拆改主
體結(jié)構(gòu)，部分承重結(jié)構(gòu)拆改后未作加固處理，人為造
成安全隱患。
(6) 抗震性能差。由于受當(dāng)時(shí)設(shè)計(jì)規(guī)范及經(jīng)濟(jì)
條件限制，房屋多數(shù)未作抗震設(shè)防，房屋整體性和抗
震性能差。
(7) 低洼積水。由于城市規(guī)劃建設(shè)、道路改造
等原因，部分房屋處于低洼積水地帶，排水不暢。
(8) 建筑結(jié)構(gòu)通病。樓、屋面由于采用預(yù)應(yīng)力
混凝土圓孔板，存在板拼縫、滲漏現(xiàn)象；部分混凝土砌
塊墻體承重的房屋，砌塊墻體產(chǎn)生明顯的溫度收縮裂
縫；大板結(jié)構(gòu)房屋采用預(yù)制鋼筋混凝土墻板拼裝而
成，連接鐵件的嚴(yán)重老化、銹蝕，部分連接有失效危
險(xiǎn)，存在結(jié)構(gòu)安全隱患。
1．2 存在問(wèn)題原因分析
(1) 設(shè)計(jì)原因?qū)е路课莅踩珕?wèn)題。早期設(shè)計(jì)標(biāo)
準(zhǔn)低，隨著設(shè)計(jì)規(guī)范的修訂和設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的提高，按照
原規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)的結(jié)構(gòu)絕大部分在安全度、耐久性、
抗震設(shè)防標(biāo)準(zhǔn)等方面已不能滿足現(xiàn)行設(shè)計(jì)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)
的要求；另外由于當(dāng)時(shí)的設(shè)計(jì)技術(shù)不完善以及設(shè)計(jì)不
規(guī)范等原因，導(dǎo)致房屋存在安全隱患。
(2) 施工原因?qū)е路课莅踩珕?wèn)題。絕大多數(shù)70
～ 90年代的砌體房屋因限于當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)狀況和技術(shù)條
件限制，普遍存在施工隊(duì)伍素質(zhì)不高、施工工藝與裝
備水平落后、施工質(zhì)量監(jiān)管不力、工程質(zhì)量不穩(wěn)定等問(wèn)
題，這也是導(dǎo)致房屋存在安全隱患的一個(gè)重要原因。
(3) 材料原因?qū)е路课莅踩珕?wèn)題。早期建筑材
料強(qiáng)度標(biāo)準(zhǔn)低，各類建筑材料的標(biāo)準(zhǔn)都經(jīng)歷了多次修
訂，標(biāo)準(zhǔn)也在不斷提高，原來(lái)的材料強(qiáng)度與現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)
要求的材料強(qiáng)度相比已明顯偏低。同時(shí)，建筑材料、
房屋結(jié)構(gòu)及基礎(chǔ)設(shè)施老化，加重了房屋的安全隱患。
傅翔：砌體房屋排危方法的探討 145
(4) 人為原因?qū)е路课莅踩珕?wèn)題。房屋使用不
當(dāng)，也是造成房屋安全問(wèn)題的重要原因。主要包括使
用過(guò)程中加層、破壞原承重結(jié)構(gòu)、隨意增加結(jié)構(gòu)荷載、
改變使用用途等方面，具體表現(xiàn)在：一是部分房屋私
自進(jìn)行加層改造，超過(guò)原設(shè)計(jì)荷載；二是不規(guī)范裝修，
包括二次裝修，尤其是破壞承重墻體等結(jié)構(gòu)構(gòu)件；三
是業(yè)主改變?cè)O(shè)計(jì)使用條件，引起樓屋面使用荷載
(活荷載)增加；四是屋面增設(shè)設(shè)備層、增設(shè)陽(yáng)光房、懸
挑陽(yáng)臺(tái)等。
(5) 環(huán)境原因?qū)е碌姆课莅踩珕?wèn)題。近年來(lái)，
隨著城市建設(shè)的蓬勃發(fā)展，城市內(nèi)建筑物的密度越來(lái)
越大，加之現(xiàn)代化城市不斷地向高空和地下發(fā)展，高
層、超高層建筑越來(lái)越多，軌道交通也蓬勃發(fā)展，由相
鄰施工影響引起的房屋安全問(wèn)題逐漸增加，矛盾日益
突出。一方面，地基為軟土地基，樁基、基坑開(kāi)挖、降
水、盾構(gòu)施工等容易引起土體擾動(dòng)，造成房屋沉降、傾
斜和開(kāi)裂等損壞。另一方面，大量老舊房屋自身結(jié)
構(gòu)、基礎(chǔ)情況較差，抗變形能力較弱，已存在較多自然
老化情況，施工影響疊加后問(wèn)題更加嚴(yán)重。
(6) 災(zāi)害原因?qū)е路课莅踩珕?wèn)題。暴雪、暴雨、強(qiáng)
臺(tái)風(fēng)、火災(zāi)、爆炸等天災(zāi)人禍造成房屋損壞情況時(shí)常發(fā)
生，如強(qiáng)降雨之后房屋地基基礎(chǔ)受浸泡等情況。尤其是
對(duì)那些年久失修的老舊房屋其影響更加嚴(yán)重。
2 砌體房屋排危思路
2．1 房屋安全排危過(guò)程中，針對(duì)不同的房屋安全問(wèn)
題采取不同的處置方案
處置方案一般有加固修繕、拆除重建、回購(gòu)處置、
成片改造等 幾類，不同的處置方案解決房屋安全
問(wèn)題采取不同的流程。
2．1．1 針對(duì)房屋安全問(wèn)題，采取加固修繕排危方案
加固修繕是為了保證房屋在使用過(guò)程中正常發(fā)
揮使用功能、延長(zhǎng)使用壽命而進(jìn)行的維修與養(yǎng)護(hù)的工
作，指通過(guò)技術(shù)性手段對(duì)建筑物結(jié)構(gòu)部位進(jìn)行必要的
修復(fù)和加強(qiáng)，是“排?！钡闹匾胧?，能夠有效緩解或
改善安全隱患。
該方案特點(diǎn)是原有住宅的內(nèi)部戶型布局與結(jié)構(gòu)
形式(依據(jù)結(jié)構(gòu)補(bǔ)強(qiáng)的需求可能會(huì)增加若干結(jié)構(gòu)構(gòu)
件)基本不變，完成周期短，投入成本根據(jù)具體案例不
同存在差異，但由于房屋年齡增大及周邊環(huán)境日益惡
化等客觀因素存在再次改造的可能。
加固修繕的排危流程：發(fā)現(xiàn)房屋安全隱患后，經(jīng)
個(gè)人舉報(bào)、安全巡查及突發(fā)事件等途徑反饋至業(yè)主委
員會(huì)及業(yè)主安全組 ；業(yè)主安全組委托有專業(yè)資格的
檢測(cè)機(jī)構(gòu)鑒定，經(jīng)鑒定為危房的，上報(bào)給房屋所在地
安全管理部門(mén)；管理部門(mén)查實(shí)情況后，核發(fā)危房通知
書(shū)(以下簡(jiǎn)稱“房屋安全鑒定流程” )。明確房屋需
要進(jìn)行加固修繕的排危方案；由業(yè)主安全組委托專業(yè)
加固公司進(jìn)行加固修繕；在方案實(shí)施中，政府通過(guò)排
危資金專戶 進(jìn)行資金補(bǔ)貼。
2．1。2 拆除危舊房屋，就地新建
拆除重建是將原有危舊建筑拆除，在舊有地基上
進(jìn)行新建，是否保持建筑原有規(guī)模視具體情況而定，
房屋內(nèi)部戶型與結(jié)構(gòu)形式可依據(jù)居民需求進(jìn)行改良
或重新設(shè)計(jì)，以達(dá)到徹底解決房屋安全隱患的目的，
是一次性整體性的排危措施。這種排危方案特點(diǎn)是
建設(shè)周期較長(zhǎng)，對(duì)居民的生活影響較大，投入成本依
據(jù)市場(chǎng)會(huì)有變動(dòng)，不存在成本的再次投入問(wèn)題。
拆除重建排危流程：“房屋安全鑒定流程”后，經(jīng)
過(guò)經(jīng)濟(jì)性、可行性評(píng)估后，明確房屋需要進(jìn)行拆除新
建的排危方案；由業(yè)主安全組作為行為主體進(jìn)行各種
建設(shè)程序辦理，同時(shí)政府設(shè)立簡(jiǎn)化流程方便拆除重建
排危方案的實(shí)施；在方案實(shí)施中，政府通過(guò)排危資金
專戶進(jìn)行資金補(bǔ)貼。
2．1．3 拆除危舊房屋，政府或原建設(shè)單位回購(gòu)處置
回購(gòu)處置是指對(duì)存在安全隱患的房屋，經(jīng)與業(yè)主
協(xié)商同意，業(yè)主出售房屋產(chǎn)權(quán)，由原建設(shè)單位或政府
出資購(gòu)買(mǎi)該房屋，原建設(shè)單位或政府獲得房屋產(chǎn)權(quán)的
一種排危措施。這種排危方案特點(diǎn)是后續(xù)處置靈活，
但建設(shè)周期不確定，排危成本較高。
回購(gòu)處置的排危流程：“房屋安全鑒定流程”后，
經(jīng)與業(yè)主協(xié)商后，明確房屋需要進(jìn)行回購(gòu)處置的排危
方案；由原建設(shè)單位或政府回購(gòu)危舊房屋，并做相應(yīng)
處置，同時(shí)對(duì)搬離房屋的業(yè)主作相應(yīng)貨幣安置或?qū)嵨?
安置。在方案實(shí)施中，政府通過(guò)排危資金專戶進(jìn)行資
金補(bǔ)貼。
2．1．4 成片改造危舊房屋
成片改造是指將地域集中的危舊房屋進(jìn)行集中
整治改造的排危措施。該方案特點(diǎn)是有效改善城市
環(huán)境，提高居民生活品質(zhì)，但建設(shè)周期長(zhǎng)，拆遷安置困
難，排危成本很高。
成片改造的排危流程：“房屋安全鑒定流程”后，
經(jīng)與業(yè)主協(xié)商，同時(shí)經(jīng)過(guò)經(jīng)濟(jì)行、可行性評(píng)估后，結(jié)合
城市規(guī)劃明確房屋進(jìn)行成片改造的排危方案；在政府
政策和資金支持下進(jìn)行市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)，同時(shí)，做好征地
和安置工作。
2．2 排危資金來(lái)源
不管是加固修繕、拆除重建還是回購(gòu)處置、成片
改造，排危資金的籌措一直是一個(gè)瓶頸問(wèn)題。為了探
索實(shí)現(xiàn)排危資金的多元化及市場(chǎng)化，除了借鑒以往的
危改經(jīng)驗(yàn)，房屋安全排危的資金籌措也可嘗試采?。?
(1) 加固修繕資金來(lái)源。加固修繕運(yùn)作資金相
對(duì)較少，公共部分主要由政府承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)人可申請(qǐng)物
146 低溫建筑技術(shù) 2014年第lO期(總第196期)
業(yè)維修資金，私有部分一般由產(chǎn)權(quán)人承擔(dān)，來(lái)源包括：
①產(chǎn)權(quán)人自籌；②政府補(bǔ)貼，具體可由市、區(qū)財(cái)政按比
例分擔(dān)，并建立排危資金專戶，由市財(cái)政、省級(jí)部門(mén)對(duì)
專戶資金使用情況進(jìn)行監(jiān)督；③銀行為加固修繕項(xiàng)目
貸款，提供低息啟動(dòng)貸款等。
(2) 拆除重建方案資金來(lái)源。運(yùn)作資金相對(duì)較
多，主要由市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)，來(lái)源包括：① 業(yè)主個(gè)人或企業(yè)
集資或合作改造融資。鼓勵(lì)采用多種住房改造模式，
如合作改造，政府、企業(yè)、個(gè)人多方聯(lián)合改造；② 銀行
為拆除重建項(xiàng)目貸款，提供低息啟動(dòng)貸款等。
(3) 回購(gòu)處置方案資金來(lái)源。在原建設(shè)單位現(xiàn)
存的情況下，可鼓勵(lì)原建設(shè)單位對(duì)房屋進(jìn)行回購(gòu)；在
原建設(shè)單位滅失的情況下，政府回購(gòu)房屋，來(lái)源包括：
①原建設(shè)單位或政府多渠道融資；② 銀行為回購(gòu)項(xiàng)目
貸款，提供低息啟動(dòng)貸款等。
(4) 成片改造方案資金來(lái)源。成片改造一般都
是政府行為，結(jié)合危房改造及庭院改善等城市改造項(xiàng)
目實(shí)施，資金來(lái)源包括：①政府融資，由政府指定的投
融資平臺(tái)公司通過(guò)將成片改造項(xiàng)目統(tǒng)一打包進(jìn)行融
資的方式解決，融資款項(xiàng)實(shí)行?？顚Ｓ谩⒎忾]運(yùn)作、專
戶管理；②財(cái)政補(bǔ)助。
3 結(jié)語(yǔ)
城市建設(shè)日新月異，大量上世紀(jì)建造的住宅房屋
已經(jīng)進(jìn)入壽命的中后期。目前，由于城市房屋安全管
理體系和規(guī)章制度不完善，現(xiàn)行的管理法規(guī)大多是針
對(duì)在建工程施工安全管理，很少涉及到房屋使用過(guò)程
中的安全管理。建議根據(jù)當(dāng)?shù)氐那闆r建立和健全城
市房屋安全管理制度，明確責(zé)任主體和責(zé)任分工，逐
(上接第1．38頁(yè))
域進(jìn)行鑲嵌，通過(guò)此工作使本已廢棄的混凝土圓柱價(jià)
值得以升華，成為了與周?chē)h(huán)境巧妙融合的藝術(shù)建筑
的一部分。
3．4 提前優(yōu)化、延續(xù)生命
玉樹(shù)縣民主南統(tǒng)規(guī)統(tǒng)建區(qū)商住組團(tuán)建筑面積
61600m ，施工周期確定為5個(gè)月，這需要項(xiàng)目一次性
投人大量的板房作為辦公和生活的場(chǎng)所；而這些板房
在竣工驗(yàn)收后由于無(wú)后續(xù)項(xiàng)目若進(jìn)行拆除則不論是
就地處理還是運(yùn)回內(nèi)地從成本方面都是得不償失。
經(jīng)過(guò)項(xiàng)目建設(shè)初期與物業(yè)管理公司和各級(jí)政府溝通，
約2000m 完好的板房與援建的施工項(xiàng)目一起進(jìn)行了
移交；目前這些板房作為新成立的物業(yè)公司辦公室和
料具堆放倉(cāng)庫(kù)繼續(xù)發(fā)揮著價(jià)值。此外施工過(guò)程中使
用的小型發(fā)電機(jī)、攪拌機(jī)、小推、灰斗車(chē)等工具經(jīng)過(guò)簡(jiǎn)
步推行“一房一檔”房屋健康檔案以及房屋安全信息
管理平臺(tái)的建設(shè)，適時(shí)啟動(dòng)對(duì)上世紀(jì)70～90年代建造
的存在安全隱患的房屋治理工作，可為化解政府風(fēng)
險(xiǎn)，合理推動(dòng)城市化進(jìn)程，起到深化改革惠民生的積
極作用。
參考文獻(xiàn)
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技論壇第70場(chǎng)“房屋建筑物質(zhì)量與安全管理制度的發(fā)展與創(chuàng)
新”大會(huì)報(bào)告文集．2008：129—135．
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[8] 中華人民共和國(guó)建設(shè)部．住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法
『z]．2008．
[收稿日期】2014—06一o5
[作者簡(jiǎn)介】傅翔(1977一)，男，杭州人，工程師，從事房屋
安全鑒定與管理及房屋安全信息管理平臺(tái)建設(shè)
等工作。
單的修復(fù)后也交給了當(dāng)?shù)亍?
4 結(jié)語(yǔ)
隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展、綠色環(huán)保法律規(guī)
章制度的完善；施工現(xiàn)場(chǎng)廢棄物的處理與再利用這樣
一個(gè)龐雜的系統(tǒng)工程必將進(jìn)一步在法律規(guī)范的范圍
內(nèi)得到長(zhǎng)足的發(fā)展。中國(guó)建筑在青藏高原特殊的歷
史時(shí)期和特定的區(qū)域內(nèi)進(jìn)行了玉樹(shù)災(zāi)后恢復(fù)重建工
作，我們從高原特殊的脆弱生態(tài)環(huán)境出發(fā)，通過(guò)施工
現(xiàn)場(chǎng)廢棄物的資源化和無(wú)害化處理，踐行著綠色施工
和節(jié)能減排的企業(yè)義務(wù)和時(shí)代訴求。
[收稿日期】2014—07—25
【作者簡(jiǎn)介] 薛鐵(1978一)，男，河南南陽(yáng)人。工程師，從事
工程管理工作。

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