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金地物業(yè)工程標(biāo)準(zhǔn)化工作手冊(cè)

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工程標(biāo)準(zhǔn)化工作手冊(cè)
金地物業(yè)管理集團(tuán)住宅物業(yè)管理部編制
二零一三版

目  錄

第一篇：服務(wù)文化篇
（一）	質(zhì)量方針……………………………………………………… 04
（二）	服務(wù)理念……………………………………………………… 04
（三）	服務(wù)目標(biāo)……………………………………………………… 04
第二篇：服務(wù)禮儀篇
（一）職業(yè)形象……………………………………………………… 05
（二）行為規(guī)范……………………………………………………… 06
（三）服務(wù)規(guī)范……………………………………………………… 08
第三篇：內(nèi)部管理篇
（一）崗位職責(zé)……………………………………………………… 10
（二）宿舍管理規(guī)定………………………………………………… 12
（三）設(shè)備房管理規(guī)定……………………………………………… 13
（四）主要設(shè)備完好率統(tǒng)計(jì)方法…………………………………… 21
（五）設(shè)施管理規(guī)定………………………………………………… 22
（六）房屋（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)）完損等級(jí)評(píng)定…………………… 23
（七）工程維修工具管理、操作和維護(hù)規(guī)定……………………… 27
第四篇：工程設(shè)備運(yùn)行操作和保養(yǎng)作業(yè)篇
（一）供配電系統(tǒng)…………………………………………………… 30
（二）安防系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)流程……………………………………… 41
（三）給水泵運(yùn)行操作流程………………………………………… 42
（四）給排水系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)流程…………………………………… 43
（五）消防設(shè)備運(yùn)行操作工作流程………………………………… 44
（六）設(shè)備設(shè)施外包維保監(jiān)管工作指引…………………………… 45
（七）電梯運(yùn)行管理………………………………………………… 47
（八）中央空調(diào)運(yùn)行操作流程……………………………………… 47
（九）中央空調(diào)末端設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)………………………………… 48
（十）家政維修工作流程…………………………………………… 49
（十一）公共建筑設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)操作指引………………………… 50
（十二）應(yīng)急事件處理措施………………………………………… 54 
第一篇：服務(wù)文化篇

質(zhì)量方針：
以顧客為中心，持續(xù)改進(jìn)我們的管理服務(wù)質(zhì)量，以滿足顧客不斷增長(zhǎng)的需求，實(shí)現(xiàn)我們不懈的質(zhì)量追求：
服務(wù)迅捷滿意，管理盡善高效，
環(huán)境安全舒適，品牌美譽(yù)一流。

客戶服務(wù)理念：
精品服務(wù)，真情關(guān)愛(ài)
客戶滿意是檢查我們工作的最終標(biāo)準(zhǔn)

服務(wù)質(zhì)量目標(biāo)：
1、	重大責(zé)任性質(zhì)量/環(huán)境/職業(yè)健康安全管理事故、事件0
2、	各項(xiàng)設(shè)施完好率99%
3、	清潔保潔合格率99%
4、	綠化完好率98%以上
5、	治安重大案件發(fā)生率0
6、	機(jī)動(dòng)車(chē)輛因管理責(zé)任丟失率0
7、	年度火災(zāi)發(fā)生率不超過(guò)住戶數(shù)的0.3%
8、	顧客投訴處理率達(dá)到100%

第二篇：服務(wù)禮儀篇
（一）	職業(yè)形象
項(xiàng)  目	要  求	禁  止	圖 例
整  體
要  求	1、	自然大方得體，精神飽滿，
充滿活力，整齊整潔，符合工作需要及安全規(guī)則；
2、注意個(gè)人衛(wèi)生，身體、面部、手部保持清潔，勤洗澡，無(wú)體味；
3、保持口腔清潔，無(wú)異味。	1、上班前吃異味食物；
2、在工作場(chǎng)所內(nèi)吸煙、飲酒；
3、禁止當(dāng)客戶面或在公共場(chǎng)所整理儀容儀表。	
著  裝	按公司規(guī)定著新款崗位制服，制服保持干凈、整潔、平整，紐扣、掛鉤齊全扣好，工牌端正佩戴于外套左胸袋居中位置，衣袋內(nèi)不放置物品。	1、制服有異味、明顯污跡、縐痕、破損、掉扣，混季搭配，擅自改變制服的穿著形式，外露出個(gè)人物品，口袋裝過(guò)多物品；
2、披衣、挽袖、敞胸、赤腳、穿拖鞋、戴歪帽或?qū)⒚弊幽迷谑稚希?
3、非當(dāng)值時(shí)間著制服。	   
發(fā)  型	1、保持頭發(fā)清潔，梳理整齊，無(wú)頭皮屑、無(wú)雜物；
2、前發(fā)不過(guò)眉，側(cè)發(fā)不蓋耳，后發(fā)不觸后衣領(lǐng)。	染發(fā)	 
面  容	臉、頸及耳朵保持干凈。	留胡須	
飾  物	工作期間可佩戴手表和婚戒。	佩帶除手表和婚戒以外的其他飾物。	
 
手  部	手掌、指甲保持干凈、整潔，指甲長(zhǎng)不超過(guò)指尖2mm。	涂有色指甲油。	
鞋  襪	須穿深色襪子，著未露腳趾、腳跟的鞋，鞋面、鞋底與鞋側(cè)保持清潔。	1、穿涼鞋、拖鞋，鞋跟訂金屬掌；
2、鞋襪有破損。

（二）行為規(guī)范
項(xiàng) 目	要  求	禁  止	圖  例
整  體
要  求	1、	姿態(tài)端正、自然大方；
2、工作中做到：走路輕、說(shuō)話慢、操作穩(wěn)，盡量不發(fā)出物品相互碰撞的聲音。		
站  姿	1、	抬頭 、挺胸 、含顎 、夾
肩 、收腹 、提臀，兩眼平視前方，雙臂自然下垂；
2、雙腳自然分開(kāi)與肩同寬，兩眼平視前方，雙手自然下垂放于身體兩側(cè)或重疊放于腹前\身后。	雙手交叉抱胸或雙手插兜、歪頭駝背、依壁靠墻、東倒西歪，手里拿與工作不相干的物品。	 
走  姿	抬頭 、挺胸 、收腹，目視前方，面帶微笑, 行走時(shí)雙肩平穩(wěn)、挺直腰桿、擺臂自然，腳步利落輕穩(wěn)。	低頭、手臂不擺或擺幅過(guò)大、手腳不協(xié)調(diào)、步子過(guò)大、過(guò)小或聲響過(guò)大。	 
行  走	1、工作中行走一般靠右行，勿走中間，與客戶相遇時(shí)要稍停步，側(cè)身立于右側(cè)，點(diǎn)頭微笑，主動(dòng)讓路；
2、與客戶同時(shí)進(jìn)出門(mén)（廳、樓梯、電梯）時(shí)，應(yīng)注意禮讓客戶先行，不與客戶搶道并行，有急事要超越客戶，應(yīng)先在口頭致歉“對(duì)不起”，然后再加緊步伐超越；
3、手拉貨物行走時(shí)，勿擋住視
線；
4、在小區(qū)內(nèi)列隊(duì)行走，三人成列、兩人成行。	1、走過(guò)道中間、與客
戶搶道并行、工作場(chǎng)合內(nèi)奔跑，跳躍、邊走邊吃東西；
1、	將手放入口袋
與他人勾肩搭背、嬉戲打鬧、大聲喧嘩；
3、有影響客戶通行、客戶正?；顒?dòng)行為、舉止。	
蹲  姿	1、一腳在前，一腳在后，兩腿彎曲向下蹲；
2、前腳全著地，小腿基本垂直于地面，后腳跟提起，腳掌著地，臀部向下。	彎腰塌背或頭部下垂	   
坐  姿	上身應(yīng)保持挺立姿勢(shì)，男士?jī)赏茸匀徊n或分開(kāi)與肩同寬，女士腳后跟和膝蓋并攏，手勢(shì)自然。	1、盤(pán)腿、脫鞋、斜靠在椅背上、翹二郎腿、腿搭座椅扶手、趴在臺(tái)面上或雙手撐頭；2、前俯后仰、半躺半坐斜靠在椅背上或把腳翹放在工作臺(tái)上。	   
微  笑	1、	對(duì)客戶無(wú)論何時(shí)都應(yīng)面帶
笑容，和顏悅色，熱情主動(dòng)，微笑應(yīng)貫穿禮儀行為的整個(gè)過(guò)程；
2、	微笑打招呼，眼睛應(yīng)正視對(duì)
方，并接受對(duì)方的目光，自然大方、真實(shí)親切；
3、微笑時(shí)結(jié)合語(yǔ)言和肢體動(dòng)作：點(diǎn)頭、15度鞠躬，說(shuō)“早上好”、“您好”、“下午好”、“再見(jiàn)”等。	皮笑肉不笑、態(tài)度生硬。	 
指  引	為客戶指引方向或指點(diǎn)位置時(shí)，手指并攏伸直，用手掌指向所指示方向，手臂微曲、低于肩部，身體向所指示方向微微前傾。	用手指或使用工具戳點(diǎn)。	 
遞  送
物  品	1、	尊重對(duì)方，雙目注視對(duì)方，
雙手遞物或接物；
2、	遞尖利的物品時(shí)，需將尖端
朝向自己握在手中，而不要指向?qū)Ψ剑?
3、遞交文件、名片等，應(yīng)使文字正面朝著對(duì)方，不可倒置。

（三）服務(wù)規(guī)范
項(xiàng)目	規(guī)范用語(yǔ)	禁止
問(wèn)候	1、在任何工作場(chǎng)所，見(jiàn)到客戶應(yīng)主動(dòng)問(wèn)候：“您好，先生/小姐！”、“歡迎光臨！、“請(qǐng)坐！”、“請(qǐng)進(jìn)！”、“請(qǐng)慢走！”；
2、與同事首次見(jiàn)面應(yīng)主動(dòng)問(wèn)好;
1、	聲調(diào)要自然、清晰、柔和、親切。	1、	聲量過(guò)高或過(guò)低；
2、	口出粗話，講過(guò)分的玩笑，使
用蔑視或污辱性的語(yǔ)言；
3、	模仿他人的語(yǔ)言語(yǔ)調(diào)和談話；
4、	以任何借口頂撞、諷刺、挖苦
客戶；
5、	在服務(wù)工作中，對(duì)客戶說(shuō)“不
知道”、“不行”等字詞，遇到不清楚的問(wèn)題時(shí)，首先向客戶表示歉意，待請(qǐng)較他人或查閱資料后再做答復(fù)，避免使用“大約”、“可能”、“好像”等類(lèi)的詞語(yǔ)；
6、客戶到來(lái)時(shí)，埋頭書(shū)案或與人聊天，須立即停止手頭事項(xiàng)，站立問(wèn)好。
稱(chēng)呼	男性稱(chēng)呼“先生”、女性稱(chēng)呼為“女士”、老年人稱(chēng)呼視地區(qū)習(xí)慣（尊重和禮貌的方言）、對(duì)兒童稱(chēng)呼為“小朋友”。	
禮貌
用語(yǔ)	1、使用十字禮貌語(yǔ)：您好、請(qǐng)、對(duì)不起、謝謝、再見(jiàn)，任何情況下禁止用“喂”招呼客戶；
2、接受別人的幫助或稱(chēng)贊，應(yīng)及時(shí)致謝：“謝謝！”、“非常感謝！”、“多謝您！”、“謝謝你的夸獎(jiǎng)！”；
3、因自身原因給對(duì)方造成不便，應(yīng)及時(shí)致歉：“對(duì)不起！”、“真抱歉！、“很慚愧！”。請(qǐng)求對(duì)對(duì)方諒解，可說(shuō)：“請(qǐng)您原諒！”“請(qǐng)您別介意！”；
4、主動(dòng)提供服務(wù)時(shí)：“ 請(qǐng)問(wèn)有什么可以幫您？”當(dāng)為客戶完成一項(xiàng)服務(wù)后，應(yīng)主動(dòng)詢問(wèn)對(duì)方“請(qǐng)問(wèn)是否還是其他事需要幫忙？”；
5、與客戶道別時(shí)主動(dòng)講：“先生/小姐，再見(jiàn)！”、“歡迎您再來(lái)！”、“請(qǐng)留步！”、“請(qǐng)您慢走！”、“請(qǐng)走好！”；
6、工作中原則上要講普通話；如客戶主動(dòng)講家鄉(xiāng)話，可用家鄉(xiāng)話與客戶進(jìn)行交流。	
電話接聽(tīng)、撥打	1、	接聽(tīng)電話：拿起話筒——“您好！金地**物業(yè)管理服務(wù)中心（部門(mén)）/姓名”——確認(rèn)對(duì)方——聽(tīng)取、記錄對(duì)方來(lái)電內(nèi)容——確認(rèn)重要內(nèi)容準(zhǔn)確——“再見(jiàn)”；
2、	撥打電話：接通電話——自報(bào)家門(mén)（“您好！我是金地物業(yè)公司（**物業(yè)管理服務(wù)中心”）——確認(rèn)電話對(duì)象（請(qǐng)問(wèn)您是***？）——講述電話內(nèi)容——“再見(jiàn)”。	
面對(duì)客戶態(tài)度	1、面對(duì)客戶發(fā)脾氣時(shí)，應(yīng)耐心忍讓?zhuān)焉苿窠夂驼f(shuō)明，注意語(yǔ)氣親切；
2、客戶有過(guò)激行為時(shí)，應(yīng)巧妙地化解，禁止與客戶語(yǔ)言和肢體沖突；
3、尊重客戶，與客戶意見(jiàn)發(fā)生分歧時(shí)，不予當(dāng)面爭(zhēng)論，更不應(yīng)說(shuō)客戶錯(cuò)、自己正確之類(lèi)的言語(yǔ)；
4、與客戶交談時(shí)，應(yīng)態(tài)度誠(chéng)懇，耐心聆聽(tīng)，不輕易打斷別人的話語(yǔ)；
5、對(duì)客戶的咨詢或投訴，須立刻停止工作，耐心傾聽(tīng)，認(rèn)真回答，誠(chéng)心幫助解決問(wèn)題，不懂則禮貌說(shuō)明 “我會(huì)把您的意見(jiàn)盡快轉(zhuǎn)達(dá)相關(guān)管理人員，相信會(huì)很快聯(lián)系您的”，禁止說(shuō)“不知道”、“不歸我們管”、“這是上頭的事”之類(lèi)的言語(yǔ)。

第三篇：內(nèi)部管理篇

(一)崗位職責(zé)
1、工程主管：
?	負(fù)責(zé)統(tǒng)籌工程維修部的日常運(yùn)作，制訂年度工程維修工作方案和計(jì)劃，并組織實(shí)施；
?	負(fù)責(zé)制訂設(shè)備、設(shè)施的年、月檢修保養(yǎng)計(jì)劃和備用材料計(jì)劃，并組織實(shí)施；
?	負(fù)責(zé)本部門(mén)所需維修物料/設(shè)備零配件的申購(gòu)；
?	負(fù)責(zé)制訂《建構(gòu)筑物本體維修養(yǎng)護(hù)年度計(jì)劃》，并組織實(shí)施；
?	定期巡視各設(shè)備系統(tǒng)的運(yùn)行狀況，檢查班組的質(zhì)量記錄；
?	負(fù)責(zé)本部門(mén)團(tuán)隊(duì)建設(shè)，組織日常培訓(xùn)和考核；
?	負(fù)責(zé)制訂工程維修相關(guān)應(yīng)急預(yù)案，定期組織演練；
?	負(fù)責(zé)收集、整理項(xiàng)目設(shè)備設(shè)施技術(shù)資料；
?	監(jiān)督工程施工質(zhì)量，解決工程難題；
?	協(xié)助處理工程維修類(lèi)客戶投訴；
?	完成上級(jí)交辦的其它工作。

2、工程班長(zhǎng)：
?	負(fù)責(zé)工程維修部的日常工作安排；
?	每周巡視設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行及養(yǎng)護(hù)情況，檢查工作質(zhì)量記錄情況；
?	負(fù)責(zé)采集、分析項(xiàng)目水、電等能耗數(shù)據(jù)，協(xié)助主管制訂節(jié)能措施；
?	負(fù)責(zé)項(xiàng)目外委、外包工程現(xiàn)場(chǎng)工作監(jiān)督、記錄；
?	負(fù)責(zé)本部門(mén)工器具及維修材料的日常管理；
?	負(fù)責(zé)本部門(mén)安全作業(yè)管理；
?	完成上級(jí)交辦的其它工作。

3、強(qiáng)弱電維修工：
?	負(fù)責(zé)按操作規(guī)程和工作計(jì)劃操作、維修、保養(yǎng)各類(lèi)公共設(shè)備設(shè)施，并做好工作記錄；
?	嚴(yán)格執(zhí)行交接班規(guī)定，完善交接手續(xù)，做好交接記錄；
?	負(fù)責(zé)設(shè)備房和值班室的清潔衛(wèi)生；
?	負(fù)責(zé)完成臨時(shí)檢修，并協(xié)助其他工種完成設(shè)備設(shè)施檢修任務(wù)；
?	完成上級(jí)交辦的其它工作。

4、空調(diào)工：
?	按照機(jī)組操作程序、規(guī)定、空調(diào)運(yùn)行時(shí)間表，控制空調(diào)機(jī)組的各項(xiàng)性能指標(biāo)在規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)值范圍內(nèi)；
?	負(fù)責(zé)對(duì)標(biāo)準(zhǔn)層空調(diào)溫度檢測(cè)，并根據(jù)客戶需求進(jìn)行溫度調(diào)節(jié)，保障供應(yīng)質(zhì)量；
?	負(fù)責(zé)空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行操作和管理；
?	負(fù)責(zé)空調(diào)及附屬設(shè)備的運(yùn)行、維修保養(yǎng)、零部件消耗和故障檢修工作，處理空調(diào)運(yùn)行中發(fā)生的異常情況，做好工作記錄；
?	負(fù)責(zé)空調(diào)機(jī)房和值班室的清潔衛(wèi)生；
?	完成上級(jí)交辦的其它工作。

5、裝修管理員：
?	負(fù)責(zé)裝修房的裝修方案及圖紙審核工作；
?	負(fù)責(zé)裝修過(guò)程的監(jiān)理工作，確保裝修工程按照裝修備案內(nèi)容施工；
?	負(fù)責(zé)裝修工程的驗(yàn)收；
?	完成上級(jí)交辦的其它工作。

6、電梯安全管理員：
?	負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)所有電梯的運(yùn)行及維護(hù)管理；
?	負(fù)責(zé)與電梯維保單位的工作對(duì)接；
?	負(fù)責(zé)電梯及附屬設(shè)備的維修保養(yǎng)和故障檢修工作；
?	負(fù)責(zé)電梯運(yùn)行中發(fā)生的異常情況處理；
?	完成維修工作記錄及零部件消耗記錄；
?	完成上級(jí)交辦的其它工作。

7、	居家維修工：
?	按照相關(guān)規(guī)章制度以及上門(mén)維修服務(wù)的工作流程要求，為客戶提供入戶維修服務(wù)；
?	與客戶建立良好客戶關(guān)系；
?	真實(shí)完整填寫(xiě)維修工作單；
?	完成上級(jí)交辦的其它工作。

（二）宿舍管理規(guī)定
項(xiàng)目	內(nèi)容和要求
內(nèi)務(wù)
要求	1、保持宿舍清潔衛(wèi)生，不隨地吐痰、亂扔果皮、紙屑、煙頭等雜物；
2、所有服裝、鞋帽、床上用品必須定時(shí)清洗，保持整潔無(wú)異味；
3、蚊帳必須掛之有形，起床后收起，嚴(yán)禁掛放飾物；
4、起床后，被子要求折疊統(tǒng)一放于離門(mén)遠(yuǎn)側(cè)床頭，鋪面保持干凈平整，禁止擺放雜物；
5、鞋子應(yīng)擺放在鞋架上或床下，鞋頭向內(nèi)成“一”字型； 
6、洗刷及洗漱用具須按指定位置統(tǒng)一擺放，避免擺放零亂；
7、衣物須放置在規(guī)定箱柜內(nèi)或在指定位置統(tǒng)一掛放；
8、宿舍住宿人員要妥善保管好個(gè)人現(xiàn)金及貴重物品。
宿舍
紀(jì)律	1、非經(jīng)工程維修部負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，禁止隨意留宿外來(lái)人員；
2、住宿人員在外留宿須向工程負(fù)責(zé)人申報(bào)，并留下緊急聯(lián)系電話；
3、嚴(yán)禁私自占用、挪用公共物品，損壞公物照價(jià)賠償；
4、嚴(yán)禁在宿舍內(nèi)私拉電線，亂接開(kāi)關(guān)、燈炮，嚴(yán)禁使用大功率電器；
5、室內(nèi)嚴(yán)禁放有易燃、易爆、毒害及其他危險(xiǎn)品；
6、嚴(yán)禁在室內(nèi)大聲喧嘩、放大音響等影響他人休息行為；
7、嚴(yán)禁在宿舍內(nèi)賭博。
宿舍
值日	1、工程維修部負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)編制每月《宿舍值日安排表》，并根據(jù)各宿舍人員的變化及時(shí)對(duì)值日安排進(jìn)行調(diào)整；
2、宿舍值日人員職責(zé)：每日對(duì)宿舍公共區(qū)域衛(wèi)生進(jìn)行不少于一次的清潔打掃；檢查外出期間的水、電、煤氣閥門(mén)等是否關(guān)閉；對(duì)個(gè)人內(nèi)務(wù)整理不合格的人員進(jìn)行提醒；對(duì)破壞宿舍內(nèi)務(wù)衛(wèi)生的情況及時(shí)制止。
宿舍
檢查	1、工程維修部負(fù)責(zé)人每周組織一次工程員工宿舍的內(nèi)務(wù)大檢查，形成《宿舍內(nèi)務(wù)檢查記錄表》，檢查結(jié)果內(nèi)部通報(bào)；
2、項(xiàng)目每月組織宿舍內(nèi)務(wù)大檢查，檢查結(jié)果在項(xiàng)目?jī)?nèi)進(jìn)行通報(bào)，獎(jiǎng)優(yōu)罰劣。

（三）設(shè)備房管理規(guī)定
項(xiàng)目	內(nèi)容和要求	圖示
基本要求	設(shè)備房門(mén)口明顯位置須有對(duì)應(yīng)名稱(chēng)標(biāo)識(shí)和責(zé)任人標(biāo)識(shí)，且有“機(jī)房重地，閑人免進(jìn)”的標(biāo)識(shí)。	 
	設(shè)備房管理制度、操作指引、應(yīng)急預(yù)案須掛貼在各設(shè)備房明顯位置。	 
	設(shè)備房須上鎖管理，鑰匙由設(shè)備責(zé)任人及中控室保管，其他員工不得持有或配置設(shè)備房鑰匙。	 
	設(shè)備房照明須滿足規(guī)定要求，保持空氣流通、干凈整潔，物品擺放整齊無(wú)雜物，通道和出入口保持暢通無(wú)阻。	 
	設(shè)備房?jī)?nèi)須配備消防電話、感煙探測(cè)器、足夠的滅火器和應(yīng)急照明。	 
	設(shè)備開(kāi)、停等運(yùn)行，須掛運(yùn)行狀態(tài)標(biāo)識(shí)，停機(jī)檢修時(shí)須掛檢修標(biāo)識(shí)。	 
	設(shè)備房?jī)?nèi)的開(kāi)關(guān)、閥門(mén)等單體設(shè)備須有明顯的狀態(tài)標(biāo)志。 	 
	流體管道須標(biāo)有流向標(biāo)識(shí)。	 
	易燃易爆、高溫、高壓等設(shè)備，須在明顯位置掛貼有警示標(biāo)識(shí)。	 
	設(shè)備房?jī)?nèi)設(shè)備保持完好、外觀清潔，表面無(wú)積塵、無(wú)油污，油漆無(wú)脫落。 	 
	設(shè)備的轉(zhuǎn)動(dòng)部位、高壓危險(xiǎn)等部位須做好安全防護(hù)。	 
	設(shè)備房須設(shè)置干濕、溫度測(cè)量?jī)x器，設(shè)備房?jī)?nèi)溫度應(yīng)不高于40攝氏度，相對(duì)濕度小于80%。	 
	各系統(tǒng)設(shè)備須在明顯位置張貼統(tǒng)一規(guī)格的設(shè)備標(biāo)識(shí)。	 
	設(shè)備操作專(zhuān)用工具及安全用品須放置在指定位置并有標(biāo)識(shí)。	 
	發(fā)電機(jī)房、配電房及重要機(jī)房門(mén)應(yīng)安裝400MM防鼠板。	 
	生活水泵房、消防泵房水池（箱）、樓頂水箱必須安裝高、低水位報(bào)警裝置；設(shè)備房排污泵設(shè)置高水位報(bào)警裝置，并將所有報(bào)警信號(hào)引至中控室（水箱水位計(jì)用φ25mm管）。	 
	高、低壓配電柜、控制柜、發(fā)電機(jī)設(shè)備前鋪標(biāo)準(zhǔn)寬1m的絕緣墊，在最邊沿處貼深黃寬5cm的警示帶，并有請(qǐng)勿靠近的警示標(biāo)識(shí)。	 
發(fā)電機(jī)房	發(fā)電機(jī)平時(shí)置于自動(dòng)待發(fā)狀態(tài)，蓄電池置于浮充電狀態(tài)，須定期進(jìn)行充放電保養(yǎng)檢查。	 
	發(fā)電機(jī)油箱內(nèi)應(yīng)至少儲(chǔ)備８小時(shí)滿負(fù)荷用油量。	 
	油箱間地面應(yīng)鋪設(shè)消防砂，使用防爆燈具和開(kāi)關(guān)。	 
	發(fā)電機(jī)房安裝強(qiáng)制進(jìn)風(fēng)、排風(fēng)裝置，發(fā)電機(jī)強(qiáng)制散熱風(fēng)機(jī)在機(jī)組停機(jī)后須有延時(shí)裝置，并與滅火系統(tǒng)聯(lián)鎖。	 
	柴油箱有可靠的接地。	 
配電房	高壓環(huán)網(wǎng)柜上要注明市政引入線號(hào)和供電局緊急維修電話，高壓環(huán)網(wǎng)柜要上鎖管理。	 
	低壓配電進(jìn)線斷路器柜、市發(fā)電轉(zhuǎn)換斷路器柜、聯(lián)絡(luò)斷路器柜須張貼原理圖；現(xiàn)場(chǎng)須懸掛高、低壓供電系統(tǒng)圖。	 
電梯機(jī)房及底坑	電梯雙電源柜有獨(dú)立的接地線，安裝電源防雷器；安裝降溫設(shè)備（空調(diào)、散熱風(fēng)機(jī)配備時(shí)控器）。	 
	底坑找平并做1.2米高墻面防水；消防電梯旁積水井標(biāo)高應(yīng)低于電梯底坑地面50cm；電梯底坑面與積水井有連通管；井道內(nèi)四周墻面平整無(wú)異物凸出。	 
水泵房	檢查水泵控制柜的指示燈指示，觀察停泵時(shí)水泵壓力指示，正常情況下，生活水泵、消防水泵、噴灑泵、潛水泵的選擇開(kāi)關(guān)應(yīng)置于自動(dòng)位置；	 
	水池出入口應(yīng)加蓋并上鎖管理，透氣管口、溢流管口須加裝防護(hù)網(wǎng)或罩；	 
	現(xiàn)場(chǎng)須懸掛給排水管道系統(tǒng)圖。	 
風(fēng)機(jī)房	正壓風(fēng)機(jī)、排煙風(fēng)機(jī)的選擇開(kāi)關(guān)應(yīng)
置于自動(dòng)位置。	 
	正壓風(fēng)機(jī)進(jìn)風(fēng)口須加裝防護(hù)網(wǎng)或罩。	 
	風(fēng)機(jī)電源為雙電源控制。	 
氣體滅火設(shè)備間	氣體滅火控制盤(pán)或火災(zāi)報(bào)警控制器應(yīng)置于“自動(dòng)”狀態(tài)，當(dāng)發(fā)現(xiàn)系統(tǒng)誤報(bào)警時(shí)，須立即停止設(shè)備；當(dāng)發(fā)生火災(zāi)，但氣體滅火設(shè)備未自動(dòng)啟動(dòng)時(shí)，須立即啟動(dòng)設(shè)備；發(fā)現(xiàn)防護(hù)區(qū)域有人員時(shí)，禁止手動(dòng)啟動(dòng)設(shè)備或立即停止設(shè)備。	 
	對(duì)二氧化碳和其他有害氣體，設(shè)施滅火前防護(hù)區(qū)現(xiàn)場(chǎng)的人員必須及時(shí)撤離，噴放后人員嚴(yán)禁進(jìn)入氣體滅火區(qū)域內(nèi)。火警排除后，應(yīng)立即打開(kāi)門(mén)窗及通風(fēng)裝置將廢氣排凈后，方可以進(jìn)入防護(hù)區(qū)。	
	氣體瓶間的溫度應(yīng)為0℃-40℃。	 
滅火器配置	設(shè)備值班室、過(guò)道走廊	干粉、泡沫、二氧化碳滅火器，2只/50平米
	空調(diào)機(jī)房、水泵房、泳池泵房	干粉、泡沫、二氧化碳滅火器，1只/25平米
	配電房、帶電設(shè)備	干粉、鹵代烷、二氧化碳滅火器，1只/20平米
	儲(chǔ)油間、易燃物品	砂、干粉、鹵代烷、二氧化碳滅火器，2只/5平米

（四）主要設(shè)備完好率統(tǒng)計(jì)方法
項(xiàng)目	內(nèi)容和要求
主要設(shè)備	指設(shè)備房?jī)?nèi)安裝的設(shè)備及末端連帶附屬設(shè)施。
主要設(shè)備完好率計(jì)算方式	主要設(shè)備完好率 = 主要設(shè)備中完好的計(jì)算點(diǎn)總數(shù)÷主要設(shè)備計(jì)算點(diǎn)總數(shù) ×100%。
完好標(biāo)準(zhǔn)	設(shè)備的功能和參數(shù)能達(dá)到產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)中的技術(shù)性能指標(biāo)或國(guó)家相關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)視為完好。
檢查要求	每年年底，由物業(yè)管理服務(wù)中心工程負(fù)責(zé)人組織相關(guān)人員對(duì)公用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行一次檢查，檢查結(jié)果按公式進(jìn)行統(tǒng)計(jì)計(jì)算，并于12月15日之前，將《公用設(shè)施設(shè)備完好率統(tǒng)計(jì)表》報(bào)職能業(yè)務(wù)主管部門(mén)，職能業(yè)務(wù)主管部門(mén)按10%抽樣核查，并統(tǒng)計(jì)全公司公用設(shè)施設(shè)備完好率。
主要設(shè)備計(jì)算點(diǎn)	供配電
系統(tǒng)	高壓配電柜、低壓配電柜、變壓器、直流操作電源、備用發(fā)電機(jī)組、主要?jiǎng)恿﹂_(kāi)關(guān)柜或動(dòng)力分配柜。
	中央空調(diào)
系統(tǒng)	冷凍泵、冷卻泵及控制柜；冷卻塔及控制柜；冷水機(jī)組及控制柜；末端空調(diào)風(fēng)柜和控制箱。
	給排水
系統(tǒng)	供水泵及控制箱；排水泵及控制箱。
	泳池、水景
系統(tǒng)	單臺(tái)水泵及控制箱；單臺(tái)過(guò)濾附屬裝置（砂缸）。
	消防系統(tǒng)	1、消火栓泵及控制柜；
2、噴淋泵及控制柜；
3、消防送風(fēng)系統(tǒng)設(shè)備及控制柜；
4、消防排煙系統(tǒng)設(shè)備及控制柜；
5、消防控制主機(jī)以整體臺(tái)套為計(jì)算點(diǎn)（允許故障點(diǎn)或隔離點(diǎn)不得超過(guò)總數(shù)的3％，不得隔離單元回路）；
6、消防廣播、電話主機(jī)系統(tǒng)回路單元；
7、消防聯(lián)動(dòng)柜整體控制回路；
8、分割系統(tǒng)各防火卷簾門(mén)及控制箱；
9、氣體滅火系統(tǒng)設(shè)備及報(bào)警主機(jī)。
	樓宇智能化系統(tǒng)	1、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)以實(shí)際安裝的攝像機(jī)數(shù)量為單元設(shè)備；
2、BA系統(tǒng)以一個(gè)系統(tǒng)為單元設(shè)備；
3、門(mén)禁對(duì)講系統(tǒng)以終端門(mén)口機(jī)為單元設(shè)備；
4、車(chē)場(chǎng)道閘控制系統(tǒng)設(shè)備以每臺(tái)進(jìn)、出口讀卡機(jī)及閘機(jī)為計(jì)算點(diǎn)；
5、周界紅外報(bào)警系統(tǒng)以設(shè)備的防區(qū)為計(jì)算點(diǎn)；
6、背景音樂(lè)系統(tǒng)以整臺(tái)設(shè)備為計(jì)算點(diǎn)；
7、巡更系統(tǒng)以整臺(tái)設(shè)備為計(jì)算點(diǎn)。
	電梯	以整體每臺(tái)(套)設(shè)備（包括控制箱）為計(jì)算點(diǎn)。
（五）設(shè)施管理規(guī)定
項(xiàng)目	內(nèi)容和要求
強(qiáng)、弱電井、管道井	1、墻面刷白，地面找平；
2、管道井有排水地漏，樓層設(shè)置清潔取水口；
2、強(qiáng)、弱電井樓層之間有防火棉阻隔。
房屋本體、建筑小品	1、外墻面保持外觀完好、整潔、無(wú)裂縫，建材貼面的，無(wú)脫落；玻璃幕墻，清潔明亮、無(wú)破損；涂料外墻，無(wú)脫落、無(wú)污漬、無(wú)亂張貼、亂涂畫(huà)和亂懸掛現(xiàn)象；
2、桌椅、垃圾桶（箱）、雕塑、信報(bào)箱、宣傳欄、兒童游樂(lè)設(shè)施、健身路徑等公共配套設(shè)施須保持完好，無(wú)污跡、無(wú)松動(dòng)、無(wú)脫漆；
3、門(mén)窗、扶手、攔桿無(wú)松動(dòng)，開(kāi)關(guān)靈活，玻璃完好；
4、樓層地面、地磚平整、無(wú)裂縫、無(wú)起殼、無(wú)破損；
5、天臺(tái)隔熱層完好、無(wú)滲漏，通風(fēng)口無(wú)堵塞，防護(hù)罩完好，屋面排水通暢，無(wú)堵塞。
化糞池、污水井	池、井口蓋板應(yīng)蓋好，并保持蓋板完好，禁止隨意開(kāi)啟池蓋。
水池、水箱	1、結(jié)構(gòu)完整，加蓋、加鎖、出水口干凈，并申辦二次供水衛(wèi)生合格證；
2、水池、水箱出入口應(yīng)加蓋并上鎖管理，透氣管口、溢流管口須加裝防護(hù)網(wǎng)或罩；
3、定期檢查水池、水箱的狀況，防止溢漏、滲漏，并在《水泵房運(yùn)行記錄》上做好記錄。

（六）房屋（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)）完損等級(jí)評(píng)定
項(xiàng)目	內(nèi)容和要求
房屋完好率	指完好房屋的建筑面積與基本完好房屋建筑面積之和，占總的房屋建筑面積的百分比。
房屋完好率計(jì)算方式	1、計(jì)算房屋完損等級(jí)，一律以建筑面積（M2）為計(jì)算單位，評(píng)定時(shí)以幢為評(píng)定單位；
2、房屋完好率=（完好房建筑面積+基本完好房建筑面積）÷總的房屋建筑面積×100%；
3、房屋完損等級(jí)評(píng)定每三年一次，由職能業(yè)務(wù)主管部門(mén)組織落實(shí)，評(píng)定結(jié)果在《結(jié)構(gòu)部分完損等級(jí)評(píng)定表》、《裝修部分完損等級(jí)評(píng)定表》、《設(shè)備部分完損等級(jí)評(píng)定表》和《房屋完損等級(jí)匯總表》中予以記錄。
房屋完損標(biāo)準(zhǔn)劃分	1、房屋完損標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個(gè)部分的完好或損壞程度來(lái)劃分的；
2、房屋完損標(biāo)準(zhǔn)共分為完好、基本完好、一般損壞和嚴(yán)重?fù)p壞四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)；
3、房屋的結(jié)構(gòu)組成部分分為：基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、承重墻、屋面和樓地面；
4、裝修組成部分分為：門(mén)窗、外抹灰、內(nèi)抹灰、頂棚和細(xì)木裝修；5、設(shè)備組成部分分為：水衛(wèi)、電照、暖氣及特種設(shè)備（如消防栓、避雷針裝置、電梯等）。
房屋完損等級(jí)分類(lèi)	根據(jù)各類(lèi)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備等組成部分的完好、損壞程度，房屋完損等級(jí)分為完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴(yán)重?fù)p壞房、危險(xiǎn)房五類(lèi)。
完損
標(biāo)準(zhǔn)	完
好
房	結(jié)構(gòu)部分：
1、地基基礎(chǔ)：有足夠承載能力，無(wú)超過(guò)允許范圍的不均勻沉降；
2、承重構(gòu)件：梁、柱、墻、板、屋架平直牢固，無(wú)傾斜變形、裂縫、松動(dòng)、腐朽、蛀蝕；
3、非承重墻：預(yù)制墻板節(jié)點(diǎn)安裝牢固，拼縫處不滲漏；磚墻平直完好，無(wú)風(fēng)化破損；
4、屋面：不滲漏，基層平整完好，積塵甚少，排水暢通。
5、樓地面：整體面層平整完好，無(wú)空鼓、裂縫、起砂；磚、混凝土塊料面層平整，無(wú)碎裂；
裝修部分：
1、門(mén)窗：完整、無(wú)損，開(kāi)關(guān)靈活，玻璃、五金齊全，紗窗完整，油漆完好；
2、外抹灰：完整、牢固，無(wú)空鼓、剝落、破損和裂縫，勾縫砂漿密實(shí)； 
3、內(nèi)抹灰：完整、牢固，無(wú)破損、空鼓和裂縫；
4、頂棚：完整、牢固，無(wú)破損、變形、腐朽和下垂脫落，油漆完好；
5、細(xì)木裝修：完整、牢固，油漆完好。
設(shè)備部分：
1、水衛(wèi)：上、下水管道暢通，各種衛(wèi)生器具完好，零件齊全無(wú)損；
2、電照：電器設(shè)備、線路、各種照明裝置完好牢固，絕緣良好；
3、暖氣：設(shè)備、管道、煙道暢通、完好，無(wú)堵、冒、漏，使用正常；
4、特種設(shè)備：現(xiàn)狀良好，使用正常。
	基本完好房	結(jié)構(gòu)部分：
地基基礎(chǔ)：有承載能力，稍有超過(guò)允許范圍的不均勻沉降，但已穩(wěn)定；
承重構(gòu)件：
?	鋼筋混凝土個(gè)別構(gòu)件有輕微變形、細(xì)小裂縫，混凝土有輕度剝落、
露筋； 
?	鋼屋架平直不變形，各節(jié)點(diǎn)焊接完好，表面稍有銹蝕，鋼筋混凝土
屋架無(wú)混凝土剝落，節(jié)點(diǎn)牢固完好，鋼桿件表面稍有銹蝕，木屋架的各部件，節(jié)點(diǎn)連接基本完好，稍有隙縫，鐵件齊全，有少量生銹；
?	承重磚墻（柱）、砌塊有少量細(xì)裂縫。
非承重墻： 
?	預(yù)制墻板稍有裂縫、滲水、嵌縫不密實(shí)，間隔墻面層稍有破損；
?	外磚墻面稍有風(fēng)化，磚墻體輕度裂縫，勒腳有侵蝕；
?	石墻稍有裂縫、弓凸。
屋面：平屋面隔熱層、保溫層稍有損壞，卷材防水層稍有空鼓、翹邊和封口不嚴(yán)，剛性防水層稍有龜裂，塊體防水層稍有脫殼；
樓地面：整體面層稍有裂縫、空鼓、起砂；
裝修部分：
1、門(mén)窗：少量變形、開(kāi)關(guān)不靈，玻璃、五金、紗窗少量殘缺，油漆失光；
2、外抹灰：稍有空鼓、裂縫、風(fēng)化、剝落，勾縫砂漿水量酥松脫落；
3、內(nèi)抹灰：稍有空鼓、裂縫、剝落；
4、頂棚：無(wú)明顯變形、下垂，抹灰層稍有裂縫，面層稍有脫釘、翹角、松動(dòng)，壓條有脫落；
5、細(xì)木裝修：稍有松動(dòng)、殘缺，油漆基本完好。
設(shè)備部分：
1、水衛(wèi)：上、下水管道基本暢通，衛(wèi)生器具基本完好，個(gè)別零件殘缺損壞；
2、電照：電氣設(shè)備、線路、照明裝置基本完好，個(gè)別零件損壞；
3、暖氣：設(shè)備、管道、煙道基本暢通，稍有銹蝕，個(gè)別零件損壞，基本能正常使用；
4、特種設(shè)備：現(xiàn)狀基本良好，能正常使用。
	一般損害房	結(jié)構(gòu)部分：
1、地基基礎(chǔ)：地基承重力不足，基礎(chǔ)局部強(qiáng)度不足，有超過(guò)允許范
圍的不均勻沉降，對(duì)上部結(jié)構(gòu)有變形、裂縫等影響；
2、承重結(jié)構(gòu)： 
?	鋼筋砼的梁、柱、墻、板等局部變形、裂縫、裂縫值稍超過(guò)設(shè)
計(jì)規(guī)范的規(guī)定，砼剝落面積占全面積的10％以內(nèi)，有露筋銹蝕。鋼筋砼球（孤）形屋面有剝落露筋，鋼筋有銹蝕；
?	承重磚墻（柱）、砌塊等有部分裂縫、傾斜、弓凸、風(fēng)化、腐蝕
和灰縫勾縫酥松剝落損壞。
3、非承重墻： 
?	鋼筋砼墻板的邊、角有裂縫，有滲漏，間隔墻面層部損壞；
?	磚墻（砌磚）有裂縫、弓凸、傾斜、風(fēng)化、腐蝕、灰縫勾縫有
剝落酥松，勒腳有部分侵蝕剝落。
4、屋面：
?	局部漏雨，積塵較多，水泥砂漿基層局部裂縫，空鼓；屋面高
低不平，排水不暢通，設(shè)施銹蝕、斷裂；
?	屋面的隔熱層、保溫層、有較多損壞；剛性水層面層部分有裂
縫、起殼；塊體防水層部分有松動(dòng)、裂縫、風(fēng)化；卷材防水層部分有氣泡、老化、空鼓、翹邊和封口脫開(kāi)；冷膏、油膏等防水層部分有龜裂、起縐、封口脫開(kāi)。
5、樓地面
?	整體水泥面層部分有裂縫、空鼓、剝落、嚴(yán)重起砂；
?	木地板部分有磨損、蛀蝕、翹裂、松動(dòng)和稀縫，局部變形，有
顫動(dòng)；
?	塊料面層磨損、部分破損、裂縫、脫落、高低不平。
裝修部分：
1、門(mén)窗：有部分翹裂，榫頭松動(dòng)，木質(zhì)腐朽，開(kāi)關(guān)不靈；鋁合金、鋼制門(mén)窗變形、銹蝕；玻璃、五金、紗窗部分殘缺，油漆老化起皮剝落；
2、外墻馬賽克、瓷片、大理石、外抹灰層：部分有空鼓、裂縫、風(fēng)化、剝落，勾縫砂漿部分酥松脫落，嵌縫條部分脫落；
3、內(nèi)墻瓷片、大理石、內(nèi)抹灰：部分有空鼓、裂縫、剝落；
4、頂棚：灰板條、各種裝飾板、隔間板、鈣塑板、木板、鋁合金板等頂棚吊筋有明顯變形下垂，抹灰局部有裂縫，面層局部有脫釘、翹角、松動(dòng)，部分壓條脫落，油漆老化；
5、細(xì)木裝修，護(hù)墻板、窗簾盒、貼臉板、掛鏡線、木扶手及木欄桿等部分腐朽、蛀蝕、破裂、松動(dòng)，油漆老化；
設(shè)備部分：
1、水衛(wèi)：上下水管道不夠暢通，管道內(nèi)有較多積垢、銹蝕，個(gè)別滴漏；衛(wèi)生器具零部件損壞、殘缺；
2、電照：電器設(shè)備陳舊、電線部分老化，絕緣性能較差，少量照明裝置有損壞、殘缺；
3、空調(diào)：部分設(shè)備、管道銹蝕嚴(yán)重，零部件損壞，有滴、跑現(xiàn)象，供風(fēng)不正常；
4、特種設(shè)備：如電梯、避雷裝置、對(duì)講、電視監(jiān)控、防盜設(shè)施、發(fā)電機(jī)、水泵、室內(nèi)消防等設(shè)備設(shè)施，部分損壞、殘缺、失效，不能正常使用。
	嚴(yán)重?fù)p壞房	結(jié)構(gòu)部分：  
1、地基基礎(chǔ)：地基承載力不足，有較明顯滑動(dòng)；基礎(chǔ)強(qiáng)度不足，不明顯的不均勻沉降或有壓碎、折斷、腐蝕等損壞，仍有發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)上部結(jié)構(gòu)有明顯影響；
2、承重結(jié)構(gòu)： 
?	鋼筋砼的梁、柱、墻、板等有明顯下垂變形、裂縫，砼剝落和
露筋銹蝕嚴(yán)重，下垂變形，裂縫值超過(guò)設(shè)計(jì)規(guī)定的規(guī)定，砼剝落面積占全面積的10％以上。鋼筋砼球（?。┬螒衙嬗袃A斜或變形，砼嚴(yán)重腐蝕剝落、露筋銹蝕；
?	鋼屋架明顯傾斜或變形，部分支撐彎曲松脫，銹蝕嚴(yán)重；
?	承重磚墻（柱）、砌塊的砌體強(qiáng)度和穩(wěn)定性嚴(yán)重不足，有嚴(yán)重裂
縫、傾斜、弓凸、風(fēng)化、腐蝕和抹灰層大片脫落。
 3、非承重墻： 
?	鋼筋砼墻板的邊、角有嚴(yán)重裂縫、變形，嚴(yán)重漏水，面層嚴(yán)重
破損；
?	磚墻（砌塊）有嚴(yán)重裂縫、弓凸、傾斜、風(fēng)化、腐蝕，抹灰層
大片脫落，勒腳嚴(yán)重侵蝕。
4、屋面：
?	嚴(yán)重漏雨，積塵甚多，水泥砂漿基層嚴(yán)重裂縫、空鼓、風(fēng)化；
屋面高低不平，排水設(shè)施嚴(yán)重銹蝕、斷裂、殘缺不全；
?	屋面的隔熱層、保溫層嚴(yán)重破損；剛性防水層嚴(yán)重開(kāi)裂、起殼、
起砂；嵌縫料斷裂脫落。塊料防水層嚴(yán)重松動(dòng)、裂縫、腐蝕、破損。冷膏、油膏等防水層普遍老化、纖維玻璃布露出，封口嚴(yán)重脫開(kāi)。卷材防水層普遍老化、裂縫、翹邊、封口脫開(kāi)，瀝青流淌。
5、樓地面
?	整體水泥面層嚴(yán)重起砂、剝落，裂縫、沉陷、空鼓；
?	木地板嚴(yán)重磨損、蛀蝕、翹裂、松動(dòng)和稀縫，變形和顫動(dòng)；
?	塊料面層嚴(yán)重松動(dòng)、脫落、下沉、高低不平、破碎、殘缺不全；
裝修部分：
1、門(mén)窗：木質(zhì)腐朽，開(kāi)關(guān)普遍不靈，榫頭松動(dòng)翹裂；鋁合金、鋼制門(mén)窗嚴(yán)重變形銹蝕；玻璃、五金、紗窗殘缺，油漆老化剝落風(fēng)底；
2、外墻馬賽克、瓷片、大理石、外抹灰層：嚴(yán)重空鼓、裂縫、風(fēng)化、剝落，墻面滲水，勾縫砂漿嚴(yán)重酥松脫落，嵌縫條普遍脫落；
3、內(nèi)墻瓷片、大理石、內(nèi)抹灰：嚴(yán)重空鼓、裂縫、剝落；
4、頂棚：灰板條、各種裝飾板、隔間板、鈣塑板、木板、鋁合金板等頂棚吊筋嚴(yán)重變形下垂，龍骨彎曲翹裂、腐朽、蛀蝕、面層嚴(yán)重破損，壓條脫落，油漆見(jiàn)底；
5、細(xì)木裝修：護(hù)墻板、窗簾盒、貼臉板、掛鏡線、木扶手及木欄桿等木質(zhì)腐朽、蛀蝕、破裂、松動(dòng)，油漆見(jiàn)底；
設(shè)備部分：
1、水衛(wèi)：上下水管道嚴(yán)重堵塞、銹蝕、漏水；衛(wèi)生器具零部件嚴(yán)重?fù)p壞、殘缺；
2、電氣照明：設(shè)備陳舊殘缺，電線普遍老化、凌亂，照明裝置殘缺不齊，絕緣不符合安全用電要求；
3、空調(diào)：部分設(shè)備、管道銹蝕嚴(yán)重，零部件損壞，殘缺不齊，滴、跑現(xiàn)象嚴(yán)重，已無(wú)法使用；
4、特種設(shè)備：電梯、避雷裝置、對(duì)講、電視監(jiān)控、防盜設(shè)施、發(fā)電機(jī)、水泵、室內(nèi)消防等設(shè)施嚴(yán)重?fù)p壞、殘缺、失效，已無(wú)法使用。
評(píng)定完損等級(jí)方法	1、房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分各項(xiàng)完損程度符合同一個(gè)完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋的完損等級(jí)就是該分項(xiàng)所評(píng)定的完損等級(jí)；
2、房屋的結(jié)構(gòu)部分各項(xiàng)完損程度符合同一個(gè)完損標(biāo)準(zhǔn)，但裝修、設(shè)備部分中有一、兩項(xiàng)完損程度下降一個(gè)等級(jí)完損標(biāo)準(zhǔn)，其余各項(xiàng)仍和結(jié)構(gòu)部分符合同一個(gè)完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房室的完損等級(jí)應(yīng)按結(jié)構(gòu)部分的完損等級(jí)來(lái)確定；
3、房屋的結(jié)構(gòu)部分各項(xiàng)完損程度符合同一個(gè)完損標(biāo)準(zhǔn)，但結(jié)構(gòu)部分中的非承重墻或樓地面分項(xiàng)完損程度下降一個(gè)等級(jí)；裝修或設(shè)備部分中也有一項(xiàng)完損程度下降一個(gè)等級(jí)，其余各項(xiàng)仍同結(jié)構(gòu)部分符合一個(gè)等級(jí)的完損標(biāo)準(zhǔn)，則該房屋的完損等級(jí)應(yīng)按結(jié)構(gòu)部分的完損等級(jí)來(lái)確定；
4、房屋結(jié)構(gòu)部分中的地基基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、屋面等級(jí)的完損程度符合嚴(yán)重?fù)p壞標(biāo)準(zhǔn)，其余各分項(xiàng)完損程度均符合一般損壞標(biāo)準(zhǔn)，則房屋完損等級(jí)應(yīng)評(píng)為嚴(yán)重?fù)p壞房屋。

（七）工程維修工具管理、操作和維護(hù)規(guī)定
1、工程維修工具管理規(guī)定
項(xiàng)目	內(nèi)容和要求
總體要求	1、部門(mén)負(fù)責(zé)人須建立工具臺(tái)帳，定期檢查維修工具的使用、保管情況，做到帳實(shí)相符；
2、工具保管人和使用人須愛(ài)護(hù)工具、正確使用工具，定期檢修并保養(yǎng)工具，確保工具完好、使用正常；
3、維修工具未經(jīng)部門(mén)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，禁止外借或挪作他用；
4、維修工具在使用中正常損壞或達(dá)到使用年限時(shí)，由部門(mén)負(fù)責(zé)人確認(rèn)后，可以舊換新，經(jīng)查實(shí)屬人為損壞，損壞人須照價(jià)賠償。
個(gè)人使用
工具	1、維修人員須配置一個(gè)工具箱/包，箱/包蓋標(biāo)注編號(hào)及姓名；
2、責(zé)任人須保持工具箱/包外觀整潔，工具無(wú)缺失；
3、增補(bǔ)工具須由部門(mén)負(fù)責(zé)人審批后發(fā)放；
4、員工調(diào)離工作崗位時(shí)，須將工具箱/包交回部門(mén)負(fù)責(zé)人，丟失或損壞須照價(jià)賠償。
公用工具	1、	公用工具由班長(zhǎng)負(fù)責(zé)保管，大修工具或?qū)Ｓ霉ぞ唔氈付▽?zhuān)人負(fù)責(zé)保管，領(lǐng)
/借用須按照相關(guān)管理規(guī)定執(zhí)行，并做好領(lǐng)/借用記錄；
2、	工具責(zé)任人每月全面檢查一次，每季度至少全面保養(yǎng)一次，并做好記錄；
3、	公用工具歸還時(shí)，須由班長(zhǎng)和借用人共同進(jìn)行檢驗(yàn)，如有遺失或損壞，須
由借用人照價(jià)賠償；
4、	電動(dòng)工具須存放在指定的干燥貨架上，做好標(biāo)識(shí)，分類(lèi)擺放。
2、工程維修工具安全操作與維護(hù)規(guī)定
項(xiàng)目	內(nèi)容和要求
總體要求	1、	使用前須檢查電源漏電保護(hù)器是否可靠，檢查工具的護(hù)罩、手柄或其他部
件，如有損壞及時(shí)維修或更換；
2、	保持工作場(chǎng)所和工作臺(tái)面整潔，電動(dòng)工具須保持干燥，禁止用水沖洗，禁
止拆除或更換電動(dòng)工具原有插頭，禁止在可燃液/氣體儲(chǔ)存地使用；
3、	電源線路、插頭、開(kāi)關(guān)須絕緣可靠，防止觸電事故發(fā)生；
4、在易燃易爆場(chǎng)所作業(yè)時(shí)，須做好相應(yīng)的防火措施，并配備足夠的滅火器材；
5 、禁止踩踏、拖動(dòng)、拉扯導(dǎo)線，避免導(dǎo)線觸及高熱體、尖銳金屬邊緣或沾油脂等情況；
6、使用中出現(xiàn)高熱、異聲異響等異常現(xiàn)象時(shí)，須立即停止使用，故障排除后方可使用，非專(zhuān)職人員禁止擅自拆卸和修理工具；
7、電氣裝置遇跳閘時(shí)，須查明原因，排除故障后方可合閘；
8、在潮濕環(huán)境、金屬構(gòu)架、壓力容器、管道等場(chǎng)所作業(yè)時(shí)，須使用雙重絕緣或加強(qiáng)絕緣的電動(dòng)工具； 
9、使用電壓須與銘牌上規(guī)定電壓相符；
10、鉆孔或切割前須了解隱蔽敷設(shè)管線的走向，注意避開(kāi)工作物中的鋼筋、
電（網(wǎng)）纜線、管線等；
11、在高空作業(yè)時(shí)須做好必要的防護(hù)措施，如搭設(shè)腳手架、系好安全帶等，并有專(zhuān)人現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)護(hù)；
12、注意自身防護(hù)工作，身體禁止接觸接地的金屬體，禁止帶病、疲勞作業(yè)。
電鉆、臺(tái)鉆、沖擊鉆、電錘	1、	使用前須檢查手柄、開(kāi)關(guān)、導(dǎo)線及插頭完好無(wú)損，進(jìn)行空載試驗(yàn)，待運(yùn)轉(zhuǎn)
正常后方可使用；
2、	裝卸鉆頭時(shí)，須切斷電源在完全停止轉(zhuǎn)動(dòng)后進(jìn)行，禁止戴手套操作； 
3、	遇停電、離開(kāi)或轉(zhuǎn)移工作地點(diǎn)、傳遞時(shí)，須切斷電源在完全停止轉(zhuǎn)動(dòng)后進(jìn)
行； 
4、鉆孔時(shí)先將鉆頭抵在工作物表面，握緊手柄，然后開(kāi)動(dòng)，用力適度，避免晃動(dòng)；轉(zhuǎn)速若急劇下降，應(yīng)減少用力，防止電機(jī)過(guò)載，禁止長(zhǎng)時(shí)間連續(xù)使用。
電鋸、電刨、云石機(jī)	1、	使用前須檢查調(diào)整刀具的工具和固定扳手是否取出，進(jìn)行空載試驗(yàn)，待運(yùn)
轉(zhuǎn)正常后方可使用；
2、	通電前須保證工具處于關(guān)閉狀態(tài)； 
3、使用夾鉗固定要加工的工件作業(yè)，鋸片要加裝安全防護(hù)罩和擋板，禁止使
用有裂縫和缺齒的鋸片； 
4、	作業(yè)時(shí)嚴(yán)禁戴手套。
角磨機(jī)、手砂輪	1、螺絲及砂輪夾板要牢固，砂輪片無(wú)裂紋、不偏心，禁止使用不圓或厚薄不均的砂輪片，砂輪片磨損至距夾板邊緣25mm時(shí)，須及時(shí)更換砂輪片； 
2、使用前須檢查砂輪與夾板間的軟墊，并安裝穩(wěn)固，螺帽不得過(guò)緊；
3、禁止使用受潮、變形、裂紋、破碎、磕邊缺口或接觸過(guò)油、堿類(lèi)的砂輪，禁止將受潮的砂輪片自行烘干使用；
4、作業(yè)時(shí)須配戴防護(hù)眼鏡，嚴(yán)禁戴手套；
5、禁止用砂輪機(jī)的側(cè)面打磨工件，操作時(shí)禁止反轉(zhuǎn)逆行。
道路切割機(jī)、云石切割機(jī)	1、使用前須檢查并確認(rèn)電動(dòng)機(jī)、電纜線均正常，保護(hù)接地良好，防護(hù)裝置安全有效，鋸片選用符合要求，安裝正確；
2、啟動(dòng)后須空載運(yùn)轉(zhuǎn)，檢查并確認(rèn)鋸片運(yùn)轉(zhuǎn)方向正確，升降機(jī)構(gòu)靈活，運(yùn)轉(zhuǎn)中無(wú)異常、異響方可作業(yè)；
2、道路切割機(jī)須設(shè)電源控制開(kāi)關(guān)，使用絕緣材料扶手；
3、切割厚度須按機(jī)械出廠銘牌規(guī)定進(jìn)行，禁止超厚切割； 
4、電源線禁止在地上拖動(dòng)，無(wú)人扶機(jī)的情況下禁止運(yùn)行；
5、操作及整理電源線時(shí)，須保證電源處于斷開(kāi)狀態(tài)，禁止在運(yùn)轉(zhuǎn)中檢查、維修各部件；
6、作業(yè)時(shí)須防止雜物、泥塵混入電動(dòng)機(jī)內(nèi)，鋸臺(tái)上和構(gòu)件鋸縫中的碎屑須采用專(zhuān)用工具及時(shí)清除；
7、當(dāng)機(jī)殼溫度過(guò)高、碳刷產(chǎn)生火花時(shí)，須立即停機(jī)檢查處理；
8、切割過(guò)程中用力應(yīng)均勻適當(dāng)，當(dāng)發(fā)生刀片卡死時(shí)，須立即停機(jī)，慢慢退出刀片，重新對(duì)正后再切割；
9、作業(yè)時(shí)禁止帶手套； 
10、作業(yè)后須清潔機(jī)身，擦干鋸片，排放水箱余水，收回電纜線，存放在干燥、通風(fēng)處。
管道疏通機(jī)	1、在狹窄場(chǎng)地、潮濕或有積水等特殊環(huán)境下操作，須有可靠的安全防護(hù)措施，并安排專(zhuān)人在現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)護(hù)； 
2、操作完畢后，先拔下電源插頭，再作場(chǎng)地清理，禁止用水直接沖洗機(jī)器； 
3、在戶外使用器具時(shí)，采用戶外專(zhuān)用的橡套電纜作為延長(zhǎng)導(dǎo)線，并使用移動(dòng)開(kāi)關(guān)箱(座)。 
電焊機(jī)	1、	接電源通電前，須確認(rèn)焊機(jī)電壓等級(jí)和電源分接口位置；
2、	禁止使用受潮焊條；
3、	作業(yè)時(shí)須穿防護(hù)服、防護(hù)手套，戴防護(hù)面罩，禁止在易燃易爆區(qū)域進(jìn)行焊
接作業(yè)；
4、	現(xiàn)場(chǎng)做好防火措施，配備相應(yīng)數(shù)量的干粉滅火器。

第四篇：工程設(shè)備運(yùn)行操作和保養(yǎng)作業(yè)篇
（一）供配電系統(tǒng)
1、倒閘操作流程
倒閘操作時(shí)，嚴(yán)格執(zhí)行操作票制度和現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)護(hù)制度，填寫(xiě)《倒閘操作（停電）》《倒閘操作（送電）》表。

2、變壓器投運(yùn)操作流程

3、高壓配電系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)流程

4、低壓配電系統(tǒng)運(yùn)行操作流程

5、	低壓配電系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)
維保等級(jí)	內(nèi)容和要求
日常維護(hù)
保養(yǎng)	1、檢查儀表、指示燈，確保正常；
2、檢查配電柜內(nèi)母排、電纜接頭，確保無(wú)發(fā)熱變色等異常情況；
3、檢查接地線，確保無(wú)銹蝕、松動(dòng)；
4、檢查電容器，確保無(wú)滲漏、膨脹、放電等情況，確保電容器外殼接地可靠、電容器工作溫度正常；
5、測(cè)試無(wú)功補(bǔ)償控制器，確保工作正常； 
6、用紅外測(cè)溫儀測(cè)量從變壓器到電源柜間封閉母排的溫度，確保工作溫度不超過(guò)規(guī)定值；
7、清潔配電柜外表，確保干凈、整潔；
8、將檢查情況記錄在《高低壓配電室運(yùn)行記錄》“特殊情況記錄”中。
一級(jí)
維護(hù)保養(yǎng)	按照設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)周期實(shí)施，除日常維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容外，還包含如下內(nèi)容：
1、檢查母線及其引下線，確保連接良好；
2、檢查、緊固電纜頭、接線栓頭，確定牢固可靠；
3、檢查二次回路接線，確保連接可靠，對(duì)地絕緣電阻大于0.5MΩ；
4、檢查電容柜，進(jìn)行手動(dòng)測(cè)試，確保正常；
5、檢查受電柜、聯(lián)絡(luò)柜的控制器開(kāi)關(guān)，確保正常；
6、手動(dòng)調(diào)試機(jī)械聯(lián)鎖分合閘，確?？煽浚?
7、檢查各空氣開(kāi)關(guān)和中間繼電器，確保正常；
8、對(duì)配電柜內(nèi)部設(shè)備進(jìn)行清潔，確保無(wú)灰塵、雜物；
9、擰緊設(shè)備上所有緊固螺絲，確保無(wú)松動(dòng)；
10、對(duì)應(yīng)急配電柜做保養(yǎng)時(shí)，須把發(fā)電機(jī)的控制開(kāi)關(guān)打在手動(dòng)位置；
11、將檢查情況在《低壓配電柜保養(yǎng)記錄》做好記錄。
二級(jí)維護(hù)保養(yǎng)	按照設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)周期實(shí)施，除一級(jí)維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容外，還包含如下內(nèi)容：
1、檢查抽屜式開(kāi)關(guān)柜，確保拉出和推入靈活，機(jī)械閉鎖可靠，接觸器觸頭良好，開(kāi)關(guān)到位；
2、檢查斷路器，確保觸頭彈力正常，滅弧柵完好；
3、緊固抽屜式開(kāi)關(guān)內(nèi)的各連接螺釘和互感器、測(cè)量?jī)x表、指示燈等二次回路各接線頭，確保連接可靠；
4、用搖把對(duì)斷路器進(jìn)行搖入和搖出檢查，確保靈活操作；
5、手動(dòng)調(diào)試機(jī)械聯(lián)鎖分合閘，確?？煽浚?
6、對(duì)配電柜內(nèi)部及各元器件進(jìn)行清潔，確保無(wú)灰塵、雜物；
7、將檢查情況在《低壓配電柜保養(yǎng)記錄》做好記錄。

6、發(fā)電機(jī)組運(yùn)行操作流程

7、發(fā)電機(jī)組維護(hù)保養(yǎng)

維保等級(jí)	內(nèi)容和要求
日常
維護(hù)保養(yǎng)	1、斷開(kāi)發(fā)電機(jī)組輸出開(kāi)關(guān)，將控制開(kāi)關(guān)置于“停機(jī)”狀態(tài)，并按下“緊急停機(jī)”按鈕，拆掉啟動(dòng)用蓄電池負(fù)極接線；　
2、檢測(cè)控制板上各電源指示燈、直流電壓表指示，確保正常；
3、用萬(wàn)用表的直流電壓檔，測(cè)量浮充電電壓，在《柴油發(fā)電機(jī)組保養(yǎng)記錄》做好記錄；
4、斷開(kāi)浮充電，測(cè)量蓄電池單組電壓、電解液比重、液位，在《發(fā)電機(jī)組維護(hù)保養(yǎng)記錄》做好記錄；
5、檢查各蓄電池組接頭，確保無(wú)松動(dòng)、銹蝕，導(dǎo)電膏養(yǎng)護(hù)良好；
6、打開(kāi)輸出斷路器前蓋，檢查動(dòng)靜觸頭，調(diào)整觸頭壓力，并進(jìn)行斷路器分?jǐn)嘣囼?yàn)，確保正常；
7、檢查燃油、潤(rùn)滑油的油質(zhì)和油量，冷卻水水質(zhì)及水量，確保油量、水量充足，油質(zhì)、水質(zhì)合格；
8、進(jìn)行運(yùn)行測(cè)試，并在《發(fā)電機(jī)組運(yùn)行記錄》做好記錄；
9、清潔柴油發(fā)電機(jī)組，確保無(wú)灰塵、無(wú)滲漏；
10、將機(jī)組恢復(fù)到“自動(dòng)”狀態(tài)，合上輸出開(kāi)關(guān)。
一級(jí)
維護(hù)保養(yǎng)	按照設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)周期實(shí)施，除日常維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容外，還包含如下內(nèi)容：
1、檢查各傳動(dòng)部分的潤(rùn)滑油，確保油量充足，油質(zhì)合格；
2、檢查各皮帶傳動(dòng)部分的皮帶，確保松緊度合適；
3、檢查運(yùn)行送、排風(fēng)機(jī)，確保風(fēng)量足，轉(zhuǎn)動(dòng)靈活，無(wú)異常噪聲；
4、檢查柴油機(jī)空氣阻塞指示器，確保在正常范圍工作；
5、斷開(kāi)控制柜內(nèi)所有電源、熔斷器，清潔控制柜，確保無(wú)灰塵、雜物，檢查所有接頭、觸點(diǎn)，確保接頭無(wú)燒壞和發(fā)熱等現(xiàn)象；
6、啟動(dòng)機(jī)組，空載運(yùn)行15分鐘左右，用萬(wàn)用表檢測(cè)機(jī)組啟動(dòng)時(shí)蓄電池的電壓降，將運(yùn)行時(shí)的油壓、水溫、輸出電壓、頻率、轉(zhuǎn)速，及累計(jì)運(yùn)行時(shí)間等參數(shù)在《柴油發(fā)電機(jī)組保養(yǎng)記錄》和《發(fā)電機(jī)組運(yùn)行記錄》做好記錄；
7、將本次機(jī)組運(yùn)行的參數(shù)與上次運(yùn)行記錄相比較，分析有無(wú)異常情況；
8、將機(jī)組控制開(kāi)關(guān)置于自動(dòng)待機(jī)狀態(tài)，并合上輸出開(kāi)關(guān)。
二級(jí)
維護(hù)保養(yǎng)	按照設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)周期實(shí)施，除一級(jí)維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容外，還包含如下內(nèi)容：
1、對(duì)蓄電池組進(jìn)行“兩充兩放”保養(yǎng)；
2、檢測(cè)發(fā)電機(jī)繞組對(duì)地絕緣電阻，確保阻值不低于1MΩ，檢查發(fā)電機(jī)內(nèi)部各接線端，確保無(wú)發(fā)熱，絕緣層無(wú)斷裂等異常情況；
3、對(duì)發(fā)電機(jī)內(nèi)部進(jìn)行清潔，確保無(wú)灰塵、雜物；
4、測(cè)試機(jī)組的自動(dòng)啟動(dòng)功能，確保在斷電后4～8秒鐘內(nèi)啟動(dòng)，運(yùn)行15分鐘左右，將運(yùn)行時(shí)的油壓、水溫、輸出電壓、頻率、轉(zhuǎn)速，及累計(jì)運(yùn)行時(shí)間等參數(shù)在《柴油發(fā)電機(jī)組保養(yǎng)記錄》和《發(fā)電機(jī)組運(yùn)行記錄》做好記錄；
5、將本次機(jī)組運(yùn)行的參數(shù)與上次運(yùn)行記錄相比較，分析有無(wú)異常情況； 
6、將機(jī)組控制開(kāi)關(guān)置于自動(dòng)待機(jī)狀態(tài)，合上輸出開(kāi)關(guān)。

（二）安防系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)流程
1、門(mén)禁對(duì)講系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)流程

2、監(jiān)控系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)流程

3、停車(chē)場(chǎng)系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)
維保等級(jí)	內(nèi)容和要求
一級(jí)
維護(hù)保養(yǎng)	1、清潔設(shè)備設(shè)施表面，確保無(wú)灰塵、無(wú)污漬；
2、檢查設(shè)備設(shè)施，確保無(wú)脫漆、銹蝕、變形等情況； 
3、檢查道閘，確保擋車(chē)桿平直、反光膜無(wú)脫落，讀卡器門(mén)箱蓋密封良好；
4、檢查各轉(zhuǎn)動(dòng)軸，確保潤(rùn)滑，正常運(yùn)轉(zhuǎn)； 
5、整理箱內(nèi)線路，緊固接線端子，確保各電路板、接插件連接可靠；
6、檢查地感裝置和感應(yīng)式讀卡機(jī)，確保感應(yīng)靈敏；
7、檢查道閘手動(dòng)控制器，確保正常工作；
8、檢測(cè)圖像對(duì)比、語(yǔ)音提示、對(duì)講系統(tǒng)、中文顯示、自動(dòng)出卡等功能，確保符合工作要求；
9、將檢測(cè)結(jié)果在《停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)保養(yǎng)記錄》做好記錄。
二級(jí)
維護(hù)保養(yǎng)	按照設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)周期實(shí)施，除一級(jí)維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容外，還包含如下內(nèi)容：
1、檢查各電容器，確保觸點(diǎn)接觸良好，無(wú)漏液，接地良好；
2、檢查齒輪箱，確保齒輪完好，各部件緊固，限位開(kāi)關(guān)緊固；
3、檢查齒輪箱內(nèi)機(jī)油油量和油質(zhì)，確保油量充足，油質(zhì)合格； 
4、檢查進(jìn)、出口設(shè)備設(shè)置參數(shù)（設(shè)備聯(lián)接串口、設(shè)備地址號(hào)、監(jiān)控計(jì)算機(jī)IP地址等）的有效性；
5、測(cè)試設(shè)備反應(yīng)速度，確保通訊延時(shí)不高于200ms；
6、檢查地感檢測(cè)器的“COM”端和道閘控制器的“GND”端接地線，確保連接可靠。
7、測(cè)試圖像自動(dòng)對(duì)比功能，確保正常；
8、檢測(cè)防砸車(chē)功能，確保安全可靠；
9、將檢測(cè)結(jié)果在《停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)保養(yǎng)記錄》做好記錄。
（三）給水泵運(yùn)行操作流程

（四）給排水系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)流程
1、給水泵維護(hù)保養(yǎng)
維保等級(jí)	內(nèi)容和要求
一級(jí)
維護(hù)保養(yǎng)	1、	檢查泵體，確保外觀整潔、油漆完好、標(biāo)志清楚，泵體無(wú)堵塞現(xiàn)象； 
2、	檢查電機(jī)，確保接地良好，螺絲無(wú)銹蝕，電纜接頭牢固可靠、無(wú)過(guò)熱；
3、	檢查潤(rùn)滑油油量和油質(zhì)，確保油量充足，油質(zhì)合格；
4、	清理泵體軸承室外部雜物，疏通排水口、排氣閥、水杯，確保干凈、整潔，無(wú)堵塞；
5、	檢查水泵動(dòng)力配電柜，確保各電器無(wú)過(guò)熱、受潮、發(fā)霉及損壞等情況；
6、	檢查水泵盤(pán)根松緊度，確保緊固、無(wú)滲水等情況；
7、	檢查泵進(jìn)出口管道，確保無(wú)銹蝕；
8、	檢查水泵出口軟連接和金屬軟連接，確保緊固、安裝可靠；
9、	檢查進(jìn)出口閥門(mén)，確保開(kāi)關(guān)靈活，止回閥及過(guò)濾閥完好，消音止回閥動(dòng)作時(shí)無(wú)震動(dòng)及噪音；
10、檢查電機(jī)連軸器，確保連接螺栓無(wú)松動(dòng)，減震膠皮無(wú)損壞；
11、用兆歐表?yè)u測(cè)電動(dòng)機(jī)各相間及相與地之間的絕緣電阻值，確保大于 0.5MΩ；
12、將檢測(cè)結(jié)果在《水泵保養(yǎng)記錄》做好記錄。
二級(jí)
維護(hù)保養(yǎng)	按照設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)周期實(shí)施，除一級(jí)維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容外，還包含如下內(nèi)容：
1、	檢查控制柜中各交流接觸器、時(shí)間繼電器，確保動(dòng)作正常，動(dòng)作時(shí)間合理、可靠；
2、	用鉗形電流表檢測(cè)電動(dòng)機(jī)運(yùn)行電流值，確保與控制柜上的電流表值一致；
3、	檢查水泵聯(lián)軸器彈性膠圈，確保完好；
4、	清潔整理各線路，確保號(hào)碼端子清晰，接線整齊，內(nèi)無(wú)灰塵、雜物等；
5、	檢查電機(jī)端子板、聯(lián)接片，確保連接可靠，無(wú)松動(dòng)；
6、	檢查接觸器觸點(diǎn)，確保無(wú)損壞；
7、	檢查調(diào)整聯(lián)軸器間隙及同心度，確保電機(jī)及泵體軸承無(wú)噪音；
8、	將檢測(cè)結(jié)果在《水泵保養(yǎng)記錄》做好記錄。

2、變頻控制柜維護(hù)保養(yǎng)
維保等級(jí)	內(nèi)容和要求
一級(jí)
維護(hù)保養(yǎng)	1、	清潔柜體內(nèi)設(shè)備表面，確保無(wú)灰塵、無(wú)污漬；
2、	檢查主線路，確保無(wú)松動(dòng)和變色；
3、	檢查指示燈，確保完好；
4、	檢測(cè)控制柜內(nèi)溫度，確保不超過(guò)40攝氏度；
5、	檢查各接觸器動(dòng)、靜觸頭，確保無(wú)損壞；
6、	檢查二次回路接線，確保連接可靠；
7、	檢查空氣開(kāi)關(guān)，確保動(dòng)作正常；
8、	檢查變頻器、觸摸屏等操作控制器，確保設(shè)定值在規(guī)定范圍內(nèi)；
9、	將檢測(cè)結(jié)果在《變頻控制柜保養(yǎng)記錄》做好記錄。
二級(jí)
維護(hù)保養(yǎng)	按照設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)周期實(shí)施，除一級(jí)維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容外，還包含如下內(nèi)容：
1、	檢查各類(lèi)開(kāi)關(guān)、轉(zhuǎn)換器，確保動(dòng)作正常； 
2、	檢查變頻控制柜，確保能在工頻狀態(tài)下工作，切換正常；
3、	檢查變頻器壓力控制，確保變頻效果及準(zhǔn)確度；　
4、	檢查泵體投入、切除的延時(shí)時(shí)間和順序啟動(dòng)控制，確保正常；
5、	測(cè)試過(guò)流保護(hù)、壓力保護(hù)、退出運(yùn)行、緊急停機(jī)等參數(shù)設(shè)定，確保
動(dòng)作可靠；
6、	將檢測(cè)結(jié)果在《變頻控制柜保養(yǎng)記錄》做好記錄。

3、污水泵維護(hù)保養(yǎng)
項(xiàng)目	內(nèi)容和要求
污水泵	1、	檢查控制箱，確保外觀清潔，指示燈顯示正常，轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)處于自動(dòng)位置；
2、	清理集水坑，確保坑內(nèi)無(wú)淤泥，防渣網(wǎng)無(wú)破損、堵塞；
3、	檢查污水泵中的彈性密封膠圈，確保無(wú)老化、破損等情況；	
4、	檢查浮球閥控制，確保動(dòng)作靈活，高度合適；
5、	檢查排污水泵各連接管道和止回閥，確保管道無(wú)滲漏，止回閥動(dòng)作可靠；
6、	檢查配電箱，確保電纜接線連接可靠，各電器和接觸器觸點(diǎn)無(wú)過(guò)熱、受潮、發(fā)霉和損壞等情況；
7、	測(cè)量電源三相電壓，確保在電機(jī)額定電壓的±5%范圍內(nèi)；
8、	用500伏兆歐表?yè)u測(cè)電動(dòng)機(jī)各相間及相與地之間的絕緣電阻值，確保絕緣電阻大于0.5MΩ；
9、	檢查電機(jī)端子板聯(lián)接片，確保連接可靠、接觸良好，無(wú)發(fā)熱變色等情況； 
10、將檢測(cè)結(jié)果在《排污泵組保養(yǎng)記錄》做好記錄。

（五）消防設(shè)備運(yùn)行操作工作流程
1、防火卷簾門(mén)操作
項(xiàng)目	內(nèi)容和要求
消防中心操作控制	1、啟動(dòng)卷簾門(mén)控制按鈕－卷簾門(mén)開(kāi)始迫降－卷簾門(mén)降到下限位置后自動(dòng)停止；
2、上升操作須現(xiàn)場(chǎng)復(fù)位；
3、發(fā)生異常情況后立即報(bào)工程人員維修。
現(xiàn)場(chǎng)手動(dòng)操作控制	1、現(xiàn)場(chǎng)啟動(dòng)下/上按鈕－卷簾門(mén)開(kāi)始降/升動(dòng)作－卷簾門(mén)到達(dá)下/上限位后自動(dòng)停止；
2、發(fā)生異常情況后立即報(bào)工程人員維修。
發(fā)生火警情況的聯(lián)動(dòng)控制	1、煙感和溫感感應(yīng)到火警信號(hào)－卷簾門(mén)開(kāi)始迫降－卷簾門(mén)降到下限位后自動(dòng)停止；
2、上升操作須現(xiàn)場(chǎng)復(fù)位；
3、發(fā)生異常情況后立即報(bào)工程人員維修。
2、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警控制系統(tǒng)運(yùn)行操作

（六）設(shè)備設(shè)施外包維保監(jiān)管工作指引
項(xiàng)目	內(nèi)容和要求
工作職責(zé)	1、	職能業(yè)務(wù)主管部門(mén)負(fù)責(zé)維保單位的招標(biāo)，物業(yè)管理服務(wù)中心負(fù)責(zé)與中標(biāo)維保單位
簽訂維保合同；
2、	物業(yè)管理服務(wù)中心負(fù)責(zé)對(duì)駐場(chǎng)維保責(zé)任人的維修專(zhuān)業(yè)資格進(jìn)行審核，并復(fù)印存檔
專(zhuān)業(yè)資格證；
3、	職能業(yè)務(wù)主管部門(mén)和物業(yè)管理服務(wù)中心分別指定專(zhuān)人負(fù)責(zé)維保單位維保工作的監(jiān)
管，電梯監(jiān)管人員須取得電梯安全管理員資格； 
4、物業(yè)管理服務(wù)中心負(fù)責(zé)審核、職能業(yè)務(wù)主管部門(mén)負(fù)責(zé)審批維保單位的設(shè)備設(shè)施定期維保計(jì)劃和整改方案；
5、物業(yè)管理服務(wù)中心負(fù)責(zé)監(jiān)督維保計(jì)劃和整改方案的執(zhí)行情況；
6、物業(yè)管理服務(wù)中心負(fù)責(zé)制訂、職能業(yè)務(wù)主管部門(mén)負(fù)責(zé)審批設(shè)備設(shè)施突發(fā)事件應(yīng)急處理方案；
7、物業(yè)管理服務(wù)中心負(fù)責(zé)定期組織進(jìn)行設(shè)備設(shè)施安全風(fēng)險(xiǎn)排查，并制訂落實(shí)整改措施；
8、職能業(yè)務(wù)主管部門(mén)負(fù)責(zé)組織質(zhì)量事故發(fā)生原因調(diào)查、分析，并制定防范措施，物業(yè)管理服務(wù)中心負(fù)責(zé)組織落實(shí)；
9、物業(yè)管理服務(wù)中心負(fù)責(zé)維保單位日常工作情況考核評(píng)分，職能業(yè)務(wù)主管部門(mén)負(fù)責(zé)維保單位的季度工作評(píng)估和考核評(píng)分，提出工作改進(jìn)建議和意見(jiàn)；
10、物業(yè)管理服務(wù)中心負(fù)責(zé)根據(jù)考核結(jié)果支付維保單位維?？?；
11、職能業(yè)務(wù)主管部門(mén)負(fù)責(zé)每半年組織維保單位召開(kāi)一次工作溝通會(huì)。
日常維保監(jiān)管	1、	要求維保單位根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)中心設(shè)備設(shè)施現(xiàn)狀制訂月度、季度維保計(jì)劃和工
作改進(jìn)計(jì)劃；
2、	物業(yè)管理服務(wù)中心按照計(jì)劃監(jiān)督維保單位實(shí)施維保工作，當(dāng)計(jì)劃需要變更時(shí)，維
保單位須提前書(shū)面向物業(yè)管理服務(wù)中心、職能業(yè)務(wù)主管部門(mén)提出計(jì)劃變更申請(qǐng)，經(jīng)審批同意后方可實(shí)施；
3、	維保責(zé)任人進(jìn)行維保工作時(shí)須按規(guī)定要求著裝、配帶工牌，言行舉止符合公司規(guī)
范要求；
4、	維保責(zé)任人在實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)維保作業(yè)前，須提前與物業(yè)管理服務(wù)中心維保監(jiān)管人進(jìn)行
溝通，將本次維保作業(yè)內(nèi)容及需配合或注意事項(xiàng)進(jìn)行說(shuō)明；
5、維保監(jiān)管人對(duì)維保責(zé)任人現(xiàn)場(chǎng)維保工作進(jìn)行跟進(jìn)，包括維保過(guò)程、到達(dá)和離開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)時(shí)間；
6、維保作業(yè)完成后，物業(yè)管理服務(wù)中心維保監(jiān)管人須對(duì)本次維保內(nèi)容進(jìn)行檢測(cè)，符合要求后簽字確認(rèn)；
7、如需更換設(shè)備設(shè)施零部件，職能業(yè)務(wù)主管部門(mén)和物業(yè)管理服務(wù)中心的維保監(jiān)管人須現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)零部件損壞情況，并控制零部件更換的過(guò)程，確認(rèn)所更換零部件為原廠部件或與原廠部件質(zhì)量相當(dāng)?shù)牟考?
8、當(dāng)月維保工作結(jié)束后，維保監(jiān)管人須將本月相關(guān)維保記錄進(jìn)行存檔，并按要求及時(shí)報(bào)備政府相關(guān)行政主管部門(mén)，職能部門(mén)維保監(jiān)管人須不定期抽查維保記錄；
9、維保監(jiān)管人須對(duì)風(fēng)險(xiǎn)排查問(wèn)題點(diǎn)和職能部門(mén)檢查問(wèn)題點(diǎn)限定整改日期，要求維保單位按要求進(jìn)行整改，并進(jìn)行整改效果驗(yàn)證；
10、由于設(shè)備設(shè)施維保不到位引發(fā)的質(zhì)量事故，維保單位須向物業(yè)管理服務(wù)中心出具事件報(bào)告和整改措施，維保監(jiān)管人負(fù)責(zé)進(jìn)行整改效果驗(yàn)證。
故障處理監(jiān)督	1、	維保監(jiān)管人定期對(duì)維保責(zé)任人和維保單位的通訊狀況進(jìn)行檢查，確保通訊暢通；
2、	接到應(yīng)急信息后，消防維保責(zé)任人須在1小時(shí)內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行搶修；
3、	一般故障須盡快解決完成，最長(zhǎng)不超過(guò)24小時(shí)；
4、	消防系統(tǒng)嚴(yán)重故障須在故障出現(xiàn)一周內(nèi)明確解決時(shí)間、解決方案，解決時(shí)間原則
上不得超過(guò)三個(gè)月，解決方案中須有故障期內(nèi)針對(duì)政府消防主管部門(mén)的消防檢查及突發(fā)火災(zāi)事故的有效應(yīng)急措施；
5、維保單位在接到物業(yè)管理服務(wù)中心的報(bào)修通知后，須在30分鐘內(nèi)到達(dá)， 如超過(guò)35分鐘，物業(yè)管理服務(wù)中心有權(quán)對(duì)維保單位予以扣款處罰， 第一次可口頭警告；第二次扣除￥100元；第三次￥300元。緊急情況下，困人超過(guò)45分鐘到達(dá)扣除該電梯當(dāng)月保養(yǎng)費(fèi)。同一臺(tái)電梯當(dāng)月困人次數(shù)2次或以上，扣除該電梯當(dāng)月保養(yǎng)費(fèi)。同時(shí)物業(yè)管理服務(wù)中心對(duì)維保質(zhì)量和服務(wù)的評(píng)價(jià)，可作為支付維?？铐?xiàng)的依據(jù)之一。
維保質(zhì)量檢查	1、	職能業(yè)務(wù)主管部門(mén)每季度組織一次對(duì)各物業(yè)管理服務(wù)中心消防和電梯系統(tǒng)的檢
查；
2、	物業(yè)管理服務(wù)中心每月組織一次對(duì)項(xiàng)目消防和電梯系統(tǒng)的檢查；
3、	消防系統(tǒng)檢查內(nèi)容包括設(shè)備報(bào)警和設(shè)備聯(lián)動(dòng)兩部分，報(bào)警設(shè)備抽查
比例為總設(shè)備數(shù)的10%，將抽查結(jié)果在《消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)測(cè)試記錄表》做好記錄；
4、電梯系統(tǒng)檢查內(nèi)容包括：機(jī)房、井道、底坑、轎廂和層門(mén)等，檢查覆蓋管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)所有電梯。
維保工作
考核	1、物業(yè)管理服務(wù)中心每月25日前完成對(duì)維保單位的月度綜合考核，并填寫(xiě)《       維保工作（月度）考核評(píng)估表》；
2、職能業(yè)務(wù)主管部門(mén)每個(gè)季度最后一個(gè)月28日前，完成對(duì)維保單位的季度考核，并填寫(xiě)《        維保工作（季度）考核評(píng)估表》；
3、考核評(píng)分表須有維保責(zé)任人簽字確認(rèn)；
4、考核標(biāo)準(zhǔn)以合同條款為準(zhǔn)，如主合同未約定考核細(xì)則，則須簽訂補(bǔ)充合同。

（七）電梯運(yùn)行管理
項(xiàng)目	內(nèi)容和要求
總體
要求	1、	維修保養(yǎng)合同完備，電梯安全檢查合格證在有效期內(nèi)；
2、	電梯設(shè)備監(jiān)管人熟悉電梯合同條款，非維修保養(yǎng)人員禁止擅自進(jìn)行維修作業(yè)；
3、	電梯轎廂內(nèi)各種設(shè)施完好，電梯運(yùn)行舒適穩(wěn)定，無(wú)異響，開(kāi)關(guān)門(mén)靈活、平層準(zhǔn)確、
轎廂通風(fēng)、照明完好；
4、	頂部照明罩內(nèi)干凈無(wú)雜物，轎廂內(nèi)壁衛(wèi)生清潔明亮，無(wú)手印、污跡、各類(lèi)標(biāo)識(shí)齊
全； 
5、	維保單位按計(jì)劃實(shí)施維修保養(yǎng)，維保記錄完整；
6、	禁止非持證人員進(jìn)行盤(pán)車(chē)、開(kāi)層門(mén)、進(jìn)入井道和底坑等違規(guī)操作。
特殊
天氣	1、	高溫天氣：機(jī)房室內(nèi)溫度超過(guò)35℃,須加強(qiáng)通風(fēng)或啟動(dòng)降溫設(shè)備，確保室內(nèi)溫度適
宜；
2、	潮濕天氣：機(jī)房室內(nèi)濕度超過(guò)70%時(shí)須啟動(dòng)除濕設(shè)備，確保室內(nèi)干燥；
3、	雷暴天氣：在接到雷暴天氣預(yù)警通知時(shí)，檢查機(jī)房屋頂避雷系統(tǒng)，確保牢固可靠。
電梯
使用	1、	對(duì)電梯運(yùn)送材料和垃圾的監(jiān)管，確保無(wú)重載、垃圾散落、刮損轎廂等情況；
2、	對(duì)電梯運(yùn)行的監(jiān)管，確保無(wú)人為卡住層門(mén)、破壞轎廂設(shè)施及在轎廂內(nèi)蹦跳等違規(guī)
行為；
3、對(duì)電梯轎廂裝飾的監(jiān)管，確保不影響轎廂照明、通風(fēng)，未使用過(guò)重的裝飾材料，未阻礙電梯安全窗正常使用。

（八）中央空調(diào)運(yùn)行操作流程

（九）空調(diào)末端設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)
項(xiàng)目	內(nèi)容和要求
日常
維護(hù)保養(yǎng)	1、	清潔機(jī)組、過(guò)濾網(wǎng)、冷卻塔，確保干凈、無(wú)雜物、無(wú)破損等；
2、	檢查保溫層，確保無(wú)破損；
3、檢查緊固機(jī)組支架、機(jī)腳螺栓，確保無(wú)松動(dòng)、無(wú)銹蝕；
4、用風(fēng)速儀測(cè)試出風(fēng)口風(fēng)速，確保風(fēng)速不小于2m/s； 
5、檢查制冷效果，確保翅片干凈、無(wú)積塵；
6、檢查清理接水盤(pán)，確保排水通暢；
7、檢查冷卻塔集水池和噴淋裝置，確保無(wú)滲漏、無(wú)雜物、無(wú)堵塞；
8、檢查電動(dòng)閥內(nèi)的控制線路、電源電壓，確保線路連接可靠，電源電壓穩(wěn)定，機(jī)器齒輪潤(rùn)滑良好；
9、檢查電動(dòng)機(jī)，確保各防護(hù)蓋安裝良好，接線緊固，運(yùn)行無(wú)雜音；
10、將檢測(cè)結(jié)果在《中央空調(diào)末端裝置保養(yǎng)記錄》、《冷卻塔保養(yǎng)記錄》做好記錄。
一級(jí)
維護(hù)保養(yǎng)	按照設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)周期實(shí)施，除日常維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容外，還包含如下內(nèi)容：
1、檢查風(fēng)柜風(fēng)輪，確保轉(zhuǎn)動(dòng)平穩(wěn)、無(wú)雜音、潤(rùn)滑油脂充足；
2、檢查保養(yǎng)電氣控制柜內(nèi)電氣線路和元器件，確保線路連接可靠，元器件動(dòng)作正常；
3、停機(jī)檢查冷卻塔風(fēng)扇傳動(dòng)，確保皮帶松緊度適宜，無(wú)損壞；若使用齒輪箱傳動(dòng)，須檢查齒輪箱中的油位，確保油位達(dá)到指線以上；
4、檢查電動(dòng)機(jī)，確保運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)、無(wú)雜音，三相電流值相差不大于10%；
5、將檢測(cè)結(jié)果在《中央空調(diào)末端裝置保養(yǎng)記錄》、《冷卻塔保養(yǎng)記錄》做好記錄。
二級(jí)
維護(hù)保養(yǎng)	按照設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)周期實(shí)施，除一級(jí)維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容外，還包含如下內(nèi)容：
1、清潔風(fēng)輪，檢查葉輪軸向和經(jīng)向間隙，確保風(fēng)輪干凈，間隙對(duì)稱(chēng)；
2、檢查電動(dòng)調(diào)節(jié)閥和水流開(kāi)關(guān)，確保工作正常；
3、檢查風(fēng)柜軸承并加油，然后檢查調(diào)整皮帶，確保轉(zhuǎn)動(dòng)平穩(wěn)、無(wú)雜音，潤(rùn)滑油充足，皮帶無(wú)破損；
4、用500V兆歐表檢測(cè)電動(dòng)機(jī)絕緣及電氣線路，確保絕緣電阻值不小于0.5MΩ；
5、用紅外線測(cè)溫儀檢測(cè)電動(dòng)機(jī)外殼溫度，確保不高于75℃；
6、對(duì)冷卻塔電動(dòng)機(jī)外表和各支架進(jìn)行全面除銹刷油漆，清洗填充材料；
7、檢查管道過(guò)濾器，確保無(wú)破損；
8、將檢測(cè)結(jié)果在《中央空調(diào)末端裝置保養(yǎng)記錄》、《冷卻塔保養(yǎng)記錄》做好記錄。
（十）家政維修工作流程

（十一）公共建筑設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)操作指引
1、公共建筑設(shè)施維修保養(yǎng)周期
項(xiàng) 目	維保
周期	維護(hù)保養(yǎng)檢驗(yàn)	管理標(biāo)準(zhǔn)
外墻立面	玻璃幕墻	年	每年進(jìn)行一次全面清洗、檢查	外觀完好，無(wú)脫膠，無(wú)破裂 ，干凈明亮，安裝牢固。
	外墻面			外觀完好，墻面干凈平整，無(wú)脫落，無(wú)滲漏。
天臺(tái)設(shè)施	屋頂女兒墻	半年	日常報(bào)修與半年度檢修相結(jié)合	墻面無(wú)裂縫、灰縫飽滿、不傾斜
	屋頂隔熱層
防水層			牢固平整，無(wú)滲漏
	屋頂泄水溝			通暢無(wú)堵塞
	屋頂水箱		每半年清洗、除銹、油漆一次	箱體設(shè)施無(wú)滲漏，爬梯無(wú)銹蝕，水箱蓋完好
	屋頂排氣管、煙道		加固頂端網(wǎng)罩	網(wǎng)罩牢固，無(wú)脫落，轉(zhuǎn)動(dòng)靈活
樓層地面	樓層地面	年	日常報(bào)修與年度檢修相結(jié)合	平整，無(wú)破裂，無(wú)松動(dòng)
	踢腳線			接縫應(yīng)緊密、平整、無(wú)脫落
	踏步			平整，無(wú)裂縫
	臺(tái)階			平整完好，無(wú)起殼
排水設(shè)施	雨水總管	半年	清理、疏通、補(bǔ)漏	無(wú)堵塞，無(wú)滲漏
無(wú)堵塞，無(wú)滲漏
無(wú)堵塞，無(wú)滲漏
	污水總管		出墻橫管每半年疏通一次，補(bǔ)漏	
	給水總管		檢查滲漏	
	雨水井及蓋、
污水井及蓋		井蓋每年除銹油漆一次及清理污泥一次	暢通，井蓋無(wú)破損，不松動(dòng)
	化糞池		根據(jù)情況外委清理	無(wú)堵塞，無(wú)溢滿
交通設(shè)施	人行道	年	及時(shí)修補(bǔ)	路面完好，無(wú)損壞，標(biāo)識(shí)完整
	車(chē)行道			
	路牙石		修補(bǔ)破損	路面平整，無(wú)開(kāi)裂
	停車(chē)位		修補(bǔ)破損,補(bǔ)刷車(chē)位線	車(chē)位線及標(biāo)識(shí)清晰
門(mén)窗扶手欄桿	樓梯扶手	年		無(wú)脫落，無(wú)裂縫，無(wú)損壞，油漆完好
	窗		校正窗框，每年對(duì)配件上油一次，更換損壞玻璃	無(wú)松動(dòng)、翹曲，鉸鏈開(kāi)關(guān)靈活，玻璃完好
	防火門(mén)		破損部件及時(shí)更換、鉸鏈每年上油一次	門(mén)鉸鏈開(kāi)關(guān)靈活，防火門(mén)無(wú)生銹、掉漆 ，閉門(mén)器完好
	出入口大門(mén)		日常報(bào)修與年度檢修相結(jié)合	門(mén)牌齊全，開(kāi)關(guān)靈活
	大堂門(mén)			玻璃、門(mén)扇、合頁(yè)完好，地彈簧、閉門(mén)器完好，鎖具可靠
照明設(shè)施	市政景觀燈	半年	日常報(bào)修與年度檢修相結(jié)合	安裝牢固，完好率98%
	公共室內(nèi)、樓道燈			
	室外泛光燈			
	路燈			
	滅蚊燈			
避雷系統(tǒng)	避雷針	每

年	1、檢查避雷針有無(wú)銹蝕、松脫現(xiàn)象、是否有彎曲；
2、檢查避雷針與避雷帶焊結(jié)是否牢固，有無(wú)脫焊現(xiàn)象；
3、對(duì)避雷針除銹、涂刷一層保護(hù)漆。	安裝牢固、焊接可靠、無(wú)銹蝕 
	避雷帶		1、檢查有無(wú)銹蝕、斷裂、松脫無(wú)彎曲；
2、保證各支撐柱間距一致，安裝牢固；
3．焊結(jié)牢固，無(wú)虛焊。	1、安裝牢固、焊接可靠、無(wú)銹蝕；
2、支撐柱沿建筑物墻體或女兒墻面均勻分布，間距一致
	引下線		1、檢查是否牢固，有無(wú)松脫、銹蝕現(xiàn)象；
2、檢查隱蔽部位是否有裸露現(xiàn)象。	安裝牢固、連接可靠、無(wú)銹蝕、隱蔽性好
	接地線		1、檢查各種主要設(shè)備接地線連接是否牢固、穩(wěn)定；
2、接地線涂刷一次保護(hù)漆，做一次接地電阻測(cè)試。 	1、安裝牢固、焊接可靠、無(wú)銹蝕；
2、不得影響維修或通行；
3、接地電阻小于4Ω。
排水系統(tǒng)	雨水管網(wǎng)	年	1、檢查天面及平臺(tái)地漏是否完好無(wú)損、有無(wú)雜物堵塞；
2、暴雨時(shí)前雨水井、排水溝，防止雜物堵塞；
3、更換或維修損壞的地漏、雨水蓖子； 
4、檢查井裙、井蓋是否完好，爬梯有無(wú)腐蝕、銹跡，安裝是否牢固；
5、檢查雨水豎管，有損壞及托架松脫時(shí)及時(shí)維修更換。	1、保證天面及平臺(tái)無(wú)大面積積水；
2．保證各雨水溝、井無(wú)溢流現(xiàn)象。
	生活管網(wǎng)
	年	1、檢查建筑物內(nèi)有水源的場(chǎng)地排水溝（口）是否通暢；
2、清除雜物，檢查污水主管和支管、污水井是否暢通；
3、對(duì)井蓋及檢查口除銹、油漆；
4、化糞池進(jìn)行徹底清理。	1．保證排水暢通；
2．污水井、化糞池?zé)o溢流現(xiàn)象。
廣告牌	年	在暴雨和大風(fēng)來(lái)臨前，全面檢查	結(jié)構(gòu)安全、照明完好、畫(huà)面清潔完整
垃圾箱	年	修補(bǔ)破損、補(bǔ)漆、更換	完好，無(wú)破損，油漆完好
室外消防栓	年	每年油漆一次	無(wú)滲漏，無(wú)損壞，開(kāi)關(guān)靈活，油漆完好
內(nèi)墻飾面	年	修補(bǔ)破損、更換、補(bǔ)漆	對(duì)于裂縫較大的及時(shí)予以更換
發(fā)現(xiàn)有脫落的及時(shí)修補(bǔ)
吊 頂	年	發(fā)現(xiàn)有破損及時(shí)更換	完好，無(wú)破損，無(wú)脫落、骨架緊固

2、公共建筑設(shè)施維修辦法
項(xiàng)目	內(nèi)容與要求
墻和頂棚	裂縫	發(fā)絲裂縫：
1、沿裂縫清除表面涂料及膩?zhàn)?，用砂紙打磨并清理干凈，露出基層?
2、粘貼填縫帶，待干后刮抹膩?zhàn)?，膩?zhàn)痈珊笱a(bǔ)刷面層涂料。
一般裂縫：
1、沿裂縫將兩側(cè)基層鑿成內(nèi)八字口，直至不見(jiàn)原裂縫，將縫槽清理干凈；
2、用水將縫槽基層表面濕潤(rùn)后，涂刷水泥結(jié)合層；
3、將半干濕狀的膨脹水泥完全填入裂縫內(nèi)進(jìn)行抹平壓光，然后清除表面多余的補(bǔ)縫水泥；
4、補(bǔ)縫水泥干燥后，在修補(bǔ)面處刮膩?zhàn)?，涂刷涂料?
5、修補(bǔ)后須養(yǎng)護(hù)六天左右，期間做好防護(hù)。
	小孔小洞	1、灰墻上的凹坑，可用膩?zhàn)?、墻板灰或其它合適的填充材料進(jìn)行填補(bǔ)； 
2、填補(bǔ)孔洞前先清理孔隙周?chē)炙傻幕夷?，并將孔隙邊緣區(qū)浸濕；
3、待填補(bǔ)孔洞干燥后，用砂紙磨平；
4、在修補(bǔ)面上先刷一道底層涂料，再涂表面涂料；
5、修補(bǔ)后須養(yǎng)護(hù)六天左右，期間做好防護(hù)。
	大的孔洞	1、先剔鑿墻面孔洞周?chē)炙傻幕鶎?，清理干凈，用與基層相同質(zhì)地的材料進(jìn)行嵌填； 
2、用水泥釘將超過(guò)孔洞大小的鋼絲網(wǎng)片固定在孔洞周?chē)鶎由希?
3、用水濕潤(rùn)基層，抹灰打底，待凝固后再抹第二道面層；
4、待修補(bǔ)的部分凝固干燥后，刮膩?zhàn)哟虻?，膩?zhàn)痈珊笥蒙凹埓蚰?，分別噴刷二道表面涂料；
5、修補(bǔ)后須養(yǎng)護(hù)六天左右，期間做好防護(hù)。
更換地面或墻面瓷磚/片	1、清除損壞的瓷磚/片和結(jié)合層，用水濕潤(rùn)后涂抹水泥結(jié)合層，外門(mén)窗還須涂抹防水涂料；
2、使用與原來(lái)地面或墻面同樣材質(zhì)、花式、規(guī)格的瓷磚/片進(jìn)行壓貼，劃去磚縫多余泥漿；
3、瓷磚/片間隙縫表面光滑平整，禁止高出瓷片周邊弧形角；
4、維修工作完畢后，把瓷磚表面清潔干凈。
更換外墻面、
地面馬賽克	1、清除破損、脫落的馬賽克及其結(jié)合層，用水濕潤(rùn)后涂抹水泥結(jié)合層；
2、按損壞大小將馬賽克裁剪后壓貼平整，與原墻、地面平直，劃去多余泥漿； 
3、粘貼約4小時(shí)后，將馬賽克表面紙浸透揭去，并將表面清潔干凈。
地下室墻體堵漏	1、超過(guò)3/8英寸的裂縫，須鑿成楔形槽，將灰塵和混凝土碎塊清理干凈； 
2、用水將裂縫浸濕，用1:3干硬性水泥砂漿或雙組份環(huán)氧樹(shù)脂完全塞入空隙內(nèi)，并及時(shí)抹平表面，干硬性水泥砂漿須保持濕潤(rùn)，養(yǎng)護(hù)三天；
3、漏水的孔洞須用防水水泥堵填，在凝結(jié)硬化前及時(shí)抹平。
人行道和
車(chē)道   	1、將表面松散或破碎的砼鑿掉，深度約1英寸，底面鑿毛，砼邊緣掏鑿成凹齒
形，并清理干凈；
2、將修補(bǔ)表面浸濕，在表面涂一層較厚的硅酸鹽水泥漿，用砼拌和物進(jìn)行填充，
并搗實(shí)抹平，保持道路平整；
3、修補(bǔ)后須養(yǎng)護(hù)六天，期間做好防護(hù)。
水泥
踏步	1、將損壞部分鑿成V形槽，鑿至砼層為止，將表面清理干凈； 
2、用水將露出部分浸濕，用水泥砂漿進(jìn)行填充抹平；
3、修補(bǔ)后養(yǎng)護(hù)6天，期間做好防護(hù)。
抹灰層	抹灰層裂縫	1、將裂縫鑿成內(nèi)寬外窄的鍵槽，將裂縫內(nèi)清理干凈；
2、用水將裂縫浸濕，將灰膏填入裂縫內(nèi)并擠密，待灰膏干后抹平；
3、須保持濕潤(rùn)，養(yǎng)護(hù)三天，期間做好防護(hù)。
	大面積的抹灰層	1、刮除損壞的抹灰面，將表面清理干凈；
2、磚砌體墻面：要先從磚縫剔出1/4英寸的砂漿縫，然后再用鋼絲刷全面刷洗磚砌體表面；光滑的砼墻面：將墻面鑿毛；
3、用水將基層浸濕，在第一遍抹灰尚未硬化時(shí)，進(jìn)行水平刮毛；
4、用水將第一遍抹灰浸濕，進(jìn)行第二遍抹灰后刮平抹光；
5、修補(bǔ)完工第二天進(jìn)行養(yǎng)護(hù)一天，期間做好防護(hù)。
外墻
滲水	1、外裝修的分格縫未做二次處理而引起滲水的，須用水泥砂漿重新嵌補(bǔ)密實(shí)，勾成斜縫； 
2、窗臺(tái)處滲水，須將窗臺(tái)拆除重新砌粉，向外留有汲水坡度，窗樘底的外側(cè)應(yīng)留有1cm左右圓凹縫，并用水泥砂漿填實(shí)；
3、在外墻滲水部位先用一層玻璃纖維網(wǎng)格布和4度氯丁建筑防水膠涂貼，再?lài)娡克嗌皾{面層；滲水面積較大時(shí)，可滿涂1-2度氯丁建筑防水膠；
4、墻、板接縫處滲水，先開(kāi)鑿、清理板縫，加熱板縫和膠泥條，邊嵌邊加熱，最后在膠泥條外用水泥砂漿勾縫和封閉；
5、室內(nèi)修補(bǔ)，將滲水部位的內(nèi)粉刷層鏟除，表面清理干凈，用氯丁膠和水砂漿嵌縫，然后用水泥砂漿粉刷基層， 在基層上涂刷2-3度氯丁膠，在最后一度膠未干時(shí)用水泥砂漿抹平，再粉刷面層。
屋面
水池	1、先將水池(或水箱)四壁清洗干凈； 
2、做一布四膠防水層，外涂一層彈性水泥防水層，再用1:2水泥砂漿做保護(hù)層。
層面
修漏	1、屋面分倉(cāng)縫漏水，可在漏水處填三層干油氈，用聚氯脂嵌縫進(jìn)行處理；
3、出屋面管道處漏水，先將管道四周清洗干凈，再用塑料油膏或氯丁橡膠、聚氨脂、PVC膠泥等密封材料嵌縫；
4、沿溝處漏水，可用密封材料在滴水處嵌縫，沿溝底部用兩布四油氯丁橡膠防水層進(jìn)行修漏，也可用滿涂膠泥或油膏的方法來(lái)修漏。
門(mén)窗修理	1、檢查門(mén)窗的附件是否齊全；
2、檢查門(mén)窗的配件是否損壞；
3、檢查門(mén)窗開(kāi)啟是否有異聲或不靈活。
換鎖	1、拆下門(mén)鎖檢查，如不能修理，則更換新鎖；
2、安裝新鎖后，確保鎖蓋與鎖孔配合緊密，鎖芯轉(zhuǎn)動(dòng)靈活。

（十二）應(yīng)急事件處理措施
項(xiàng)目	內(nèi)容和要求
計(jì)劃外
停電	1、市政電網(wǎng)停電：積極與市供電部門(mén)聯(lián)系，了解停電原因，配合搶修工作，做好停電記錄； 
2、事故跳閘：高壓進(jìn)線柜開(kāi)關(guān)跳閘，須根據(jù)高壓柜上“組合式過(guò)電流與接地故障繼電
器”判斷故障原因：
?	如果是速斷動(dòng)作，將跳閘開(kāi)關(guān)復(fù)位；
?	如果是過(guò)流動(dòng)作，首先檢查變壓器溫度，如果變壓器溫度正常，再合上高壓進(jìn)線柜及各變壓器低壓側(cè)進(jìn)線柜開(kāi)關(guān)，恢復(fù)社區(qū)供電；
?	如果是接地故障，檢查高壓電纜和變壓器高壓接線端子，如有放電痕跡和異味，則表明有接地故障；
3、	將故障情況及時(shí)上報(bào)，由工程維修部負(fù)責(zé)人組織維修，并分析故障起因，做好糾正
預(yù)防。
電梯
困人	1、	斷開(kāi)電梯主電源，防止電梯意外啟動(dòng)，但須保留電梯轎廂內(nèi)照明；
2、	確定電梯轎廂位置和被困人員情況，及時(shí)上報(bào)信息；
3、	當(dāng)轎廂停在距某平層位置約±60cm范圍時(shí)，維修人員可以在該平層的廳門(mén)外使用專(zhuān)
用的機(jī)械鑰匙打開(kāi)廳門(mén)，并用手拉開(kāi)轎廂門(mén)，然后協(xié)助乘客安全撤離轎廂，將門(mén)關(guān)閉；
4、	當(dāng)轎廂停于遠(yuǎn)離層門(mén)位置時(shí)，須用機(jī)械方法移動(dòng)轎廂后救人。步驟如下：
?	轎廂門(mén)應(yīng)保持關(guān)閉，利用電梯內(nèi)對(duì)講電話，通知乘客轎廂將會(huì)移動(dòng)，
提示乘客保持安靜，不要亂動(dòng)； 
?	在因曳引電動(dòng)機(jī)軸尾裝上盤(pán)車(chē)裝置；
?	兩人把持盤(pán)車(chē)裝置，一人控制松閘而另一人轉(zhuǎn)動(dòng)手輪，使轎廂緩慢逐步向正確的方向移動(dòng)到距平層±10cm左右的位置上；
?	使抱閘恢復(fù)正常，然后在廳門(mén)對(duì)應(yīng)轎廂門(mén)外機(jī)械打開(kāi)轎廂，并協(xié)助乘客撤離轎廂；
5、安撫被困人員，由電梯維保公司專(zhuān)業(yè)人員對(duì)電梯進(jìn)行維修。
給排水	給水系統(tǒng)故障影響供水處理： 
1、	給水泵故障，把出現(xiàn)故障的給水泵打到“停止”位置，將備用水泵投入“自動(dòng)”狀
態(tài)運(yùn)行；
2、	給水泵自動(dòng)控制系統(tǒng)故障，分別在上水池和下水池泵房采用手動(dòng)狀態(tài)定時(shí)供水，并
在現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)護(hù)，防止出現(xiàn)水淹事故，待自動(dòng)控制系統(tǒng)修復(fù)正常使用后恢復(fù)自動(dòng)控制狀態(tài)；
3、供水管網(wǎng)或供水閥故障，須立即組織搶修，盡快恢復(fù)供水。
排水系統(tǒng)故障處理：
1、	排水管故障，先將該區(qū)域的供水管網(wǎng)關(guān)閉，用防洪沙袋攔截溢水區(qū)域，防止溢水流
入電房和電梯井等，組織疏通排水管并清理現(xiàn)場(chǎng)；
2、	雨水管堵塞，先用防洪沙袋攔截，防止溢水流入電房和電梯井等，組織疏通排水管
并清理現(xiàn)場(chǎng)。
中央空調(diào)系統(tǒng)	1、運(yùn)行中的冷水機(jī)組故障：須立即停止該機(jī)，并啟用備用機(jī)組；
2、運(yùn)行中的水泵異常：停止該泵對(duì)應(yīng)的主機(jī)——停止異常水泵——開(kāi)啟備用水泵——
啟動(dòng)主機(jī)繼續(xù)供冷；
3、運(yùn)行中的冷卻水塔電機(jī)故障：須立即停止該機(jī)，轉(zhuǎn)開(kāi)備用冷卻水塔；
4、冷卻水塔穿底漏水：須立即開(kāi)啟備用冷卻水塔，關(guān)閉漏水水塔平衡管閥；
5、水塔溢漏：須立即檢查相應(yīng)的浮球開(kāi)關(guān)，浮球開(kāi)關(guān)損壞則立即停止該塔，關(guān)閉對(duì)應(yīng)
的進(jìn)水閥，并開(kāi)啟備用水塔；
5、	管道漏水：須立即關(guān)閉冷水機(jī)組和冷卻水泵，用防洪沙袋攔截電梯口、走廊口；將
管道裂口扎?。粚⒖照{(diào)機(jī)房?jī)?nèi)管道底部排水口打開(kāi)排水，如集水坑水位過(guò)高，則需關(guān)閉排水口；
6、	空調(diào)水平管網(wǎng)漏水：須立即將事故樓層風(fēng)機(jī)房?jī)?nèi)的空調(diào)水平管閥門(mén)關(guān)閉；用防洪沙
袋攔截單元口和電梯口；將管道裂口扎?。?
7、	機(jī)房管道內(nèi)伸縮節(jié)破裂：須急停冷水機(jī)組，并按急停開(kāi)關(guān)停止水泵；
8、	將破裂伸縮節(jié)上的閘閥關(guān)閉后,方可開(kāi)啟備用泵和冷水機(jī)組。
9、	空調(diào)機(jī)房?jī)?nèi)管道漏水：須停止機(jī)組水泵并將電房?jī)?nèi)的機(jī)組系統(tǒng)供電總開(kāi)關(guān)拉斷，用
防洪沙袋攔截附近租戶單元門(mén)口，將管道裂口扎住，開(kāi)啟機(jī)房?jī)?nèi)對(duì)應(yīng)管道底的排水口排水，如水位過(guò)高，則增加一臺(tái)潛水泵輔助抽水至另一污水井；
10、所有故障須及時(shí)上報(bào)，并在《值班記錄表》做好記錄。
燃?xì)?
泄漏	1、	出現(xiàn)泄漏情況須立即關(guān)閉泄露管道上端閥門(mén)，切斷泄露區(qū)域的電源，如已起火，須
采用相應(yīng)措施進(jìn)行滅火，事故情況及時(shí)上報(bào)，并請(qǐng)示是否報(bào)警；
2、	疏散人員，隔離封閉現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)泄露現(xiàn)場(chǎng)周邊進(jìn)行煙火控制，事故現(xiàn)場(chǎng)禁止使用任何
通訊設(shè)備和電器設(shè)備，加強(qiáng)事故現(xiàn)場(chǎng)通風(fēng)。

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