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物業(yè)管理風險的識別與防范

文檔作者：韓國波文檔來源：華北科技學院建筑工程系		點擊數：	更新時間： 2020年11月26日
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!""#年第# 期
!"#$%&amp;amp;’ $(%)&amp;amp;(*
住宅科技
物業(yè)管理是一個新興行業(yè)!對于改善人民群眾
的生活"工作環(huán)境!提高城市化管理水平!促進住宅
建設!實施社會再就業(yè)工程!起到了積極而重要的
作用# 但是在物業(yè)管理服務中!火災等造成托管物
業(yè)的損毀"漏水漏電造成嚴重的人身傷害等事件時
有發(fā)生!這些情況都給物業(yè)管理公司!特別是物業(yè)
業(yè)主帶來較大的經濟損失$ 對于要求物業(yè)保值增值
的業(yè)主!對于保本微利的物業(yè)管理企業(yè)來說!如何
正確識別和防范物業(yè)管理服務過程中存在的物業(yè)
管理風險!已成為物業(yè)管理企業(yè)當前一個亟待解決
的熱點問題$
! 物業(yè)管理風險的理解
!"! 物業(yè)管理風險的涵義
風險是指人類社會中!由于各種難以預測因素
的影響!使得行為主體的期望目標與實際狀況之間
發(fā)生的差異!從而給行為主體造成經濟損失的可能
性$ 具體結合到物業(yè)管理上!可以把物業(yè)管理風險
概括為%物業(yè)管理企業(yè)在接受業(yè)主委托后!在物業(yè)
服務合同約定的特定管理期間內!由于自然災害的
不確定性或企業(yè)運營中內&amp;amp;外部的多種不確定性因
素而造成物業(yè)財產&amp;amp;人身傷害等無法彌補損失的可
能性’$ 物業(yè)管理風險一旦產生!輕則會引發(fā)業(yè)主或
使用人與物業(yè)管理公司之間彼此失去信任!產生矛
盾!可能影響物業(yè)管理的正常運作!重則會引發(fā)物
業(yè)財產損失&amp;amp;人員傷亡!甚至產生法律官司及責任
索賠!直致雙方最后解除物業(yè)服務合同等$
!"# 物業(yè)管理風險的基本特征
風險與收益是成正比的$但在現實中!特別是在
物業(yè)管理全過程中! 人們只注重那本來就不高的利
潤!而風險因素只是不系統(tǒng)地被考慮進去$為了更好
的識別和防范物業(yè)管理風險! 首先要認識物業(yè)管理
風險的基本特征(
!"#"! 物業(yè)管理風險存在具有客觀性和普遍性
由于物業(yè)項目所處的自然條件$包括水文地質&amp;amp;
氣象等%和物業(yè)的復雜程度$物業(yè)質量&amp;amp;市場環(huán)境%等
客觀因素的存在! 使得物業(yè)管理風險是獨立于人類
意識之外的!不以人們的意識為轉移的客觀存在#物
業(yè)管理的主體雙方只能通過借鑒相關資料! 掌握某
些事物運動變化的規(guī)律! 在有限的時間和空間范圍
內認識風險因素! 并通過對物業(yè)管理風險因素的控
制&amp;amp;規(guī)避和防范風險造成的損失!而不可能完全排除
物業(yè)管理風險#
!"#"# 物業(yè)管理風險的發(fā)生具有偶然性和不確定性
物業(yè)管理風險事項發(fā)生的原因是錯綜復雜的!
其發(fā)生的時間&amp;amp; 地點以及具體表現形式! 都是隨機
的#物業(yè)管理人員對自然和非自然的一些因素!由于
客觀上的認識不足! 所以無法事先作出準確判斷和
充分準備#
!"#"&amp;amp; 物業(yè)管理風險具有可測性和可變性
物業(yè)管理風險的可測性是指物業(yè)管理主體可以
根據過去的統(tǒng)計資料來判斷某種風險發(fā)生的頻率與
物業(yè)管理風險的識別與防范
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韓國波’() *+,-,
$華北科技學院建筑工程系北京!.!/.!%
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摘要分析了物業(yè)管理風險的涵義及其基本特征!物業(yè)管理風險識別與防范的方法與措施"
關鍵詞物業(yè)管理風險控制識別防范
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韓國波!華北科技學院建筑工程系助教"
物業(yè)管理
!"
!""#年第# 期
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住宅科技
風險造成經濟損失的程度! 此特性為物業(yè)管理風險
的控制提供了重要依據"人們可以根據對某些風險
形成原因或發(fā)生條件掌握的程度"在風險發(fā)生前通
過安全檢查#風險改善等措施"減少風險發(fā)生的概
率和頻率"對其加以控制!
! 物業(yè)管理風險的識別
物業(yè)管理風險造成一定的損失是不可避免的"
但是人們可以利用物業(yè)管理風險的可測性"識別出
物業(yè)及物業(yè)管理企業(yè)運營過程中各環(huán)節(jié)的風險"通
過對風險的分析" 實施全面的監(jiān)控來防范風險"進
而使風險造成的損失降到最低!
!"# 確定物業(yè)管理風險的目標
物業(yè)管理中風險管理的主要目標就是以最低
人力#財力#時間等成本"控制物業(yè)管理過程中的各
種風險或降低其損失"使物業(yè)獲得最佳的安全保障
和保值增值能力"使物業(yè)管理企業(yè)增加更強的生存
競爭力進而提供更令顧客滿意的物業(yè)管理服務!
!"! 找出物業(yè)管理過程中潛在的風險因素
識別分析物業(yè)管理中的風險"就是要找出物業(yè)
及物業(yè)管理企業(yè)運營中潛在的每一個風險因素! 要
結合物業(yè)服務合同約定的物業(yè)管理事項"定性的判
斷出哪些管理環(huán)節(jié)存在風險因素"引起這些風險的
主要因素是什么"影響各環(huán)節(jié)風險因素的主要參數
是什么"如果風險出現其后果及其嚴重程度如何等
等! 識別的根據是$以往的統(tǒng)計資料"對某種風險發(fā)
生的參數如環(huán)境#時間#頻率造成的人身或經濟損
失等規(guī)律進行的分析#歸納和總結!
!"$ 識別物業(yè)管理風險時應注意的問題
物業(yè)管理風險識別的細致和準確程度直接影
響風險分析的結果"進而直接影響風險處理對策的
正確性! 所以"第一"要注意資料來源的可靠性#可
參考性%第二"要考慮由于偏差疏漏等原因未找出
的風險因素的影響%第三"對于物業(yè)管理企業(yè)已經
認識到的"但又無力或不愿意承受的風險"要將其
單獨列出來"并加以認真研究分析"力爭為后續(xù)風
險的處置工作提供重要的參考資料%第四"值得注
意的是"并非所有的物業(yè)管理風險都可以通過風險
識別來管理! 風險識別只能發(fā)現已知風險%&amp;amp;’()’
*+,&amp;amp;"-或已知未知風險%&amp;amp;’().’&amp;amp;’()’ *+,&amp;amp;-"除此之外
風險" 由于其特殊性/ 不可能在其發(fā)生前預知
%.’&amp;amp;’().’&amp;amp;’()’"即&amp;amp;未知未知風險’-!
$ 物業(yè)管理風險的防范
物業(yè)管理風險具有兩面性" 隨著所管理的物業(yè)
范圍擴大"物業(yè)檔次的提高"若趨向好的方面"會使
物業(yè)管理企業(yè)增加收益%若趨向壞的方向"同樣會使
物業(yè)管理企業(yè)遭受損失! 在此" 只針對后一方面情
況"介紹如何應對物業(yè)管理風險!根據物業(yè)管理中風
險的特點#性質#類別及其潛在影響等"對于物業(yè)管
理風險的處置"可以分為兩種途徑$
$01 在物業(yè)管理風險發(fā)生前" 采取各種預控手段"
力求消除或減少風險
$0101 風險轉移
物業(yè)管理風險轉移是指物業(yè)管理企業(yè)將其損失
有意識地轉嫁給與其有相互經濟利益關系的另一方
承擔" 目前許多物業(yè)管理企業(yè)都在運用這種風險管
理方式! 具體做法有$
(1)非保險型轉移風險!物業(yè)管理企業(yè)常常將風
險影響較大# 企業(yè)不能接受# 可分散的部分風險工
程" 通過簽定專項服務合同的形式分包給專業(yè)技術
性強的其他專門公司來承擔" 實際也將風險損失轉
由另一方承擔和賠償!例如"物業(yè)管理公司把所管理
大廈的玻璃外墻的清洗工作分包給設備優(yōu)良# 專業(yè)
化程度高且技術性強的專業(yè)清洗公司在&amp;amp;協(xié)議條款’
中涉及許多具體的責任問題" 合同雙方可以充分利
用它"巧妙地轉移風險損失責任!物業(yè)管理公司可以
在協(xié)議條款中應用&amp;amp;免責約定’形式!例如"合同中載
明&amp;amp;若被委托方在管理過程中造成業(yè)主或使用人的
人身#財產損失時"責任和費用由被委托方承擔’!
(!)保險型轉移風險! 即通過參加保險"以小數
額的保費為代價"避免所承受的風險! 實踐中"物業(yè)
管理企業(yè)可以把自己的財產#運輸工具#機械設備等
進行投保" 還可以為員工投保意外傷害險和健康保
險"這是由于物業(yè)管理服務過程中"有可能發(fā)生或出
現意外事故"如觸電#墜落等工傷事故!
$010! 風險自留
物業(yè)管理風險自留是指物業(yè)管理公司預期某項
風險不可避免時"自行設立基金"自行承擔的風險處
置方式!在處置自留的風險時"物業(yè)管理企業(yè)要采取
各種措施減少風險發(fā)生的概率以及降低損失程度!
現實中物業(yè)管理公司通常的做法為$ 招聘經驗豐富
的物業(yè)管理人員參與全過程的管理% 與外聘的保險
公司的專家共同組成風險防范小組% 主動采取措施
做好財務準備等!例如"在進行物業(yè)管理經費財務預
算時通過留有一定余地來預防&amp;amp;漏%下轉第2$ 頁!
物業(yè)管理
!"
!""#年第# 期
!"#$%&amp;amp;’ $(%)&amp;amp;(*
住宅科技
!上接第"# 頁!交率!升高帶來的風險"
"$%$" 風險回避
物業(yè)管理風險回避是指物業(yè)管理企業(yè)要根據
自身的實際情況#經濟能力$來選擇風險較小的管
理項目或放棄那些風險較大的經營服務項目" 對于
一些物業(yè)管理資質低#管理經驗不足的企業(yè)$通常
以選擇普通住宅小區(qū)管理來回避可能因自身經營
不善帶來的風險" 還有一些物業(yè)管理公司為了增加
收入$本末倒置$將本來就不十分充足的人力#物力
投入到房地產中介#商業(yè)網點#文化娛樂設施等方
面$致使本來可以回避的風險而沒有得到很好的防
范$給企業(yè)造成了不可估量的損失" 需要特別注意
的是$風險與收益共存$一味地#盲目地進行風險回
避也是不合適的$它會導致企業(yè)爭取獲得高收益的
進取精神不足"
"$%$&amp;amp; 風險分散
物業(yè)管理風險分散是指物業(yè)管理企業(yè)通過科
學的管理組合$如選擇合適的幾種不同類型物業(yè)進
行管理組合$不同管理期限的組合$物業(yè)管理企業(yè)
自身的%集團式!管理組合$使整體風險得到分散而
降低$從而達到有效的控制風險" 應該注意的是$物
業(yè)管理企業(yè)在選擇所管物業(yè)時要注重高風險類型
物業(yè)和低風險類型物業(yè)適當搭配$以便彼此之間相
互彌補&amp;amp;另外還要注意同期管理的物業(yè)數量$所管
理的物業(yè)數量太少時$風險分散作用不明顯&amp;amp;而所
管理的物業(yè)太多時$會加大組織管理的難度$以及
導致物業(yè)管理企業(yè)資源分散$ 影響組合的整體效
果"
"’( 在物業(yè)管理風險發(fā)生后$采取一定風險應對計
劃進行及時補償
由于物業(yè)管理風險具有一定的隨機性$物業(yè)管
理企業(yè)要制訂風險處置預案$建立健全風險管理制
度$同時要加強對員工和業(yè)主的風險意識和措施培
訓$特別是要制訂事故發(fā)生后的應急處理程序和相
關責任人的規(guī)章制度等" 要做到%事出有人報$報則
有人管$管則有結果$雙方均滿意!"但是$風險應對
計劃是針對已識別的風險進行的&amp;amp;對于未知未知風
險$ 不可能預先制定相應的應對計劃或應急計劃$
因此$可以利用管理儲備來應付"
!收稿日期"())&amp;amp;*)"*%##
修和更新&amp;amp;!電梯#水泵等房屋設備的運行服務&amp;amp;"
保潔及園林綠化服務&amp;amp; #物業(yè)區(qū)域秩序的管理服
務&amp;amp;$物業(yè)檔案資料的管理&amp;amp;%物業(yè)維修#更新的帳
務管理等"
當然$ 除了以上這些針對物業(yè)公共事務之外$
也有雙方在合同中約定由物業(yè)管理企業(yè)對屬于業(yè)
主自用部位和自用設施等實施管理服務行為"
’&amp;amp;(物業(yè)管理的期限" 期限應包括起始日期及
終止日期$根據雙方的意愿還可以對合同到期后的
延期問題做出規(guī)定"
’+(雙方的權利和義務" 根據我國法律的規(guī)定$
結合具體實際情況$物業(yè)管理公司的主要權利有,&amp;amp;
履行物業(yè)管理合同$依法經營&amp;amp;’接受管理委員會
和小區(qū)居民的監(jiān)督&amp;amp;!重大管理措施應當提交業(yè)主
管理委員會審議$并經其認可&amp;amp;"接受房地產行政
主管部門#有關行政部門及住宅小區(qū)所在地人民政
府的監(jiān)督指導"
’-(違約責任" 違約責任實質是合同當事人不
履行或不適當履行合同約定或法定義務$所應承擔
的損害賠償#支付違約金#解除合同等民事責任"
’.(合同的更改和終止" 在物業(yè)服務合同中$可
以訂有合同的更改和終止條款"
’#(其他事項"雙方在合同中可以約定其他未盡
事宜$如風險事宜$調解和仲裁等等"
&amp;amp;’( 由物業(yè)服務合同產生的業(yè)主的權利
上述服務的具體內容就是業(yè)主權利的范圍" 另
外$業(yè)主有選擇物業(yè)管理公司的權利"但是這種選擇
并不是單一業(yè)主的意思表示就可以完成的$ 需經物
業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主所持投票權( / " 以上通過業(yè)
主大會選聘和解聘物業(yè)公司$ 同時在物業(yè)管理公司
不符合要求的時候還可以解聘物業(yè)管理公司"其次$
業(yè)主可以按照物業(yè)服務合同的約定$ 接受物業(yè)管理
企業(yè)提供的服務$ 并且業(yè)主享有監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)
履行物業(yè)服務合同的權利"
參考文獻
% 蔡華’物業(yè)管理法律理論與實物’人們法院出版社0()))
年1 第"2 頁’
( 劉圣歡’物業(yè)管理服務3從物業(yè)產權角度的分析’經濟問題1
())%14(5’
" 楊學炳’物業(yè)管理法概述’華中師范大學出版社" %22# 年"
第%"% 頁’
&amp;amp; 金鑄’關于物業(yè)管理法律問題的探討’寧夏黨校學報’
())%1!+5’
!收稿日期"())&amp;amp;*)"*)"$
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物業(yè)管理
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